“我普通話粵語都OK,?！?/p>

作為一個強(qiáng)調(diào)服務(wù)的聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)始人,，采訪中陳思烺的第一句話就開始考量對方的需求,。從香港北上創(chuàng)業(yè)三年，他的普通話已足夠標(biāo)準(zhǔn),。

2017年,，陳思烺在廣州珠江新城的雅居樂中心開了第一家寰圖空間，在這棟總高44層的寫字樓里,，寰圖空間占了6層,。他的父親陳卓林是這座大樓的主人。

雅居樂中心北側(cè),，大理石墻上的現(xiàn)代幾何木懸掛著碩大的發(fā)光金屬標(biāo)志,，宣示這片入口的歸屬。寰圖在這里擁有獨立的大堂入口,、前臺,，以及電梯門禁。

在父親的地產(chǎn)里開始自己的空間生意幾乎是件順理成章的事情,，這是陳思烺的原生優(yōu)勢,。但優(yōu)勢也僅限于此，在公司層面,，寰圖和雅居樂并沒有實際的關(guān)聯(lián)，父親創(chuàng)立的上市公司也并不能逾越市場給出更多優(yōu)待,。

透過環(huán)繞整層的落地玻璃,，陳思烺的空間里可以看到廣州的核心地標(biāo)。他和父親陳卓林的辦公室都位于這座雅居樂集團(tuán)的總部大樓，擁有同樣的落地玻璃和城景,。不過這一次,，陳思烺所看的方向似乎與父親有所不同，他的視角已經(jīng)突破腳下這片雅居樂空間的某種包裹,。

創(chuàng)立寰圖兩年多,，他的空間版圖現(xiàn)已遍及北京、上海,、深圳,、香港、杭州等重要城市,，項目物業(yè)涵蓋高德,、金地等地產(chǎn)企業(yè)。

與父親所在的重資產(chǎn)行業(yè)不同,，陳思烺的空間生意看起來似乎更輕盈,，同時也更加廣闊。

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切入甲級寫字樓

陳思烺切進(jìn)聯(lián)合辦公領(lǐng)域是在2016年,。那時他剛從投行離職,，在香港經(jīng)營自己的資產(chǎn)管理公司，業(yè)務(wù)范圍涉及股市,、債市,、私募等。公司一個內(nèi)地項目需要在廣州駐點,，他和幾個伙伴從香港到廣州找辦公室,。期間他發(fā)現(xiàn)，甲級寫字樓的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于他的想象,。

寫字樓的供應(yīng)規(guī)模隨著新的城市中心建案的落成還在持續(xù)擴(kuò)大,，“地價在不斷上漲，但租金水平一直維持著平衡,?！标愃紵R看到這些空間的資產(chǎn)價值“一直被低估，并沒有被真正釋放出來”,。

這些構(gòu)成了城市天際線的甲級寫字樓,，內(nèi)里的服務(wù)多數(shù)沒有跟上時代的速度，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也非常傳統(tǒng),?？臻g大多按層數(shù)或者半層進(jìn)行交付，這意味著這些甲級寫字樓所服務(wù)的企業(yè),，幾乎只可能是一些大企業(yè),。

“這么大的供應(yīng)量往上走已經(jīng)是不可能了，只能往下走，”陳思烺認(rèn)為能夠消化這些空間供應(yīng)量的只可能是中小企業(yè)或者創(chuàng)業(yè)企業(yè),，“因為他們支撐了全國60%的GDP,，聘用的人口超過了勞動人口的90%?！?/p>

彼時中國的聯(lián)合辦公空間,，在雙創(chuàng)熱潮的激發(fā)下，剛剛度過了前兩年的爆發(fā)式發(fā)展,。大量創(chuàng)業(yè)需求和官方的政策優(yōu)惠讓孵化器式的眾創(chuàng)空間開遍全國,，但突如其來的資本寒冬又將這個年輕的行業(yè)帶入了洗牌整合階段。

2016年,，當(dāng)時估值達(dá)160億美元的國際聯(lián)合辦公巨頭Wework正式進(jìn)入中國,；隔年，前萬科副總裁毛大慶創(chuàng)立的優(yōu)客工場完成了對方糖小鎮(zhèn)與洪泰空間的一系列并購和換股,；氪空間也從36氪單獨拆分出來并完成了A輪融資,。

大量一線城市邊緣或二線城市的末端玩家，因地緣因素入住率低,，或難以找到可復(fù)制的孵化型空間模式,，潮水退去之后，要么接受兼并,，或者黯然退場,。

與其他的聯(lián)合空間創(chuàng)業(yè)者不同，陳思烺思考路徑的起點,，并非從那些創(chuàng)業(yè)大潮中的個體出發(fā),，為他們的孵化和眾創(chuàng)打造空間。相反,，他從空間行業(yè)的供給需求里找到甲級寫字樓這個切口,，然后反推出解決方案。

作為“地產(chǎn)二代”,，他足夠熟悉,，同時也深諳聯(lián)合辦公這個空間生意除了新經(jīng)濟(jì)的因素，本質(zhì)上依然存有地產(chǎn)經(jīng)營的模式,，而地產(chǎn)的核心是地段,。從一開始，陳思烺就直接避開了孵化路線,，直奔服務(wù),。

要讓大量的中小型企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)駐到都市核心的甲級寫字樓，需要降低入駐的價格門檻,。陳思烺的第一步是豐富辦公空間的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，針對不同企業(yè)定制不同的產(chǎn)品組合,，從一個人到一千人的團(tuán)隊都可容納,，降低入駐門檻,。

在空間規(guī)劃中，他對茶水間,、會議室,、前臺等設(shè)施采取聯(lián)合辦公的模式在整個寰圖空間共享和公用。陳思烺做過測算,，這些“公攤”在寫字樓里至少能減少了50%的面積,，多出的面積自然而然就變成了新的工位或其他設(shè)施?！霸诮?jīng)濟(jì)環(huán)境不確定的情況下,，節(jié)約成本對企業(yè)來說是非常吸引的一個事情?！标愃紵R說,，“我們給出的核心其實是在不確定中尋找確定?！?/p>

黃一勻是房產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）的廣州負(fù)責(zé)人,，她所供職的這家歷史超過120年的英國公司相對傳統(tǒng)，對辦公的選址要求非常高,。去年9月,，公司原本所在的舊寫字樓租約到期，她準(zhǔn)備搬到珠江新城,，但該區(qū)租金較高,，加上考慮到未來幾年的擴(kuò)充計劃，最終決定選擇更為靈活的聯(lián)合辦公空間,。

寰圖深圳鼎和大廈項目的公共辦公空間,，設(shè)有拳擊和吧臺

參觀過不同的聯(lián)合辦公空間以后，她覺得寰圖的環(huán)境更匹配公司的專業(yè)商務(wù)形象,，后來總部的高層人員來參加分公司的喬遷儀式時,，也對樓宇形象、進(jìn)出口的動線安排以及對品牌的營造表示了肯定,。

很大程度上,，寰圖所瞄準(zhǔn)的正是這些對辦公形象有著高要求的企業(yè)。除了傳統(tǒng)聯(lián)合辦公都具備的分享,、聚會,、商學(xué)院等等，寰圖提供了多見于服務(wù)式辦公室的“虛擬辦公室”增值服務(wù),，包含商務(wù)地址,、中英文的公司語音信箱等等,。

黃一勻的公司在寰圖開業(yè)當(dāng)天的雞尾酒會也選在樓下的寰圖生活空間里進(jìn)行，“活動幾乎一步一步掃除了公司高層對我們選擇聯(lián)合辦公的疑慮,，現(xiàn)在上海的總部,、浦東和北京增加的一些人員也都開始轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公”，黃一勻說,，“當(dāng)然,，主要租金也比預(yù)期要低?！?/p>

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整合模式

2016年的第一輪行業(yè)洗牌后,，大量有著孵化器和眾創(chuàng)空間基因的辦公企業(yè)，也開始轉(zhuǎn)型成側(cè)重服務(wù)的聯(lián)合辦公模式,，開始進(jìn)入市中心,，把戰(zhàn)場收窄到CBD的甲級寫字樓領(lǐng)域，陳思烺同時也面臨著傳統(tǒng)的高端服務(wù)式辦公室轉(zhuǎn)型自營聯(lián)合辦公模式的夾擊,。

“五星級酒店的功能除了住宿之外,，還會把會議、餐飲等內(nèi)容集中在一個空間里,，人們?nèi)ゾ频瓴⒉灰欢ㄖ皇菫榱俗∷?。”陳思烺因此想到,，“寫字樓是人口密度最高的地方,，只要有人就會有需求發(fā)生，比如早上喝咖啡,，中午吃飯,，過去這些需求都是分散式滿足的，那為什么我們不能跳脫自己的思維,，除了做辦公空間以外去做一些大眾剛需高的那些產(chǎn)品呢,？”

他的應(yīng)對方案是在寫字樓里打造一個包含工作和生活的生態(tài)體系。在雅居樂中心共6層的空間里,，陳思烺拿出了近3層做生活空間,，包括自營的咖啡、廚房,、烘焙,、健身房甚至高爾夫練習(xí)場在內(nèi)的十幾個業(yè)態(tài)。自負(fù)盈虧,，同時對外營業(yè),。

這其實非常考驗其中每一個獨立業(yè)態(tài)的運營能力,。如果生活業(yè)態(tài)自身競爭力不足,，不僅無法構(gòu)成品牌型的生態(tài),，反而餐飲、健身的高成本也會拖累整個空間,。為了達(dá)到空間體系的協(xié)同和聯(lián)動,，陳思烺花大力氣做了同一套會籍系統(tǒng)和管理系統(tǒng)，在寰圖,，辦公空間的會員除了可以使用健身房,，還可以享用包括20杯單品咖啡在內(nèi)的生活空間優(yōu)惠和折扣,。

陳思烺在內(nèi)部也鼓勵打通銷售，例如用戶在健身房鍛煉,，需要配合飲食的時候,，教練會依照用戶的目標(biāo)去餐飲部分進(jìn)行配餐；咖啡館的員工如果看到有連續(xù)幾天都來這里工作的客人,，也會推薦到樓上的辦公空間,。對于這些在不同產(chǎn)品之間的引流，員工也會有相應(yīng)的額外收入,。

第一家在雅居樂中心的寰圖,，開出半年已開始盈利。在寰圖目前的盈利渠道中,，辦公空間,、生活空間與場地租賃收入的比例達(dá)到6:3:1。

看起來良好的收入模型和生態(tài)模式,，吸引了更多業(yè)主合作,。不到兩年時間，寰圖在北京,、上海,、廣州、深圳,、杭州,、西安、香港及越南胡志明市擁有 24家綜合辦公空間,，總管理面積約 20 萬平方米,。

2018年10月，寰圖宣布完成數(shù)億元人民幣A2輪融資,，投資者包括富力地產(chǎn)董事長李思廉,、星河灣集團(tuán)以及時代中國。這些投資者全都具有地產(chǎn)屬性,。對地產(chǎn)業(yè)主來說,，寰圖所帶來的空間和業(yè)態(tài),，除了消化庫存，看中的可能還是其對物業(yè)進(jìn)行的資產(chǎn)增值的可能性,。

陳思烺對自己的模式非常自信：“在每一個細(xì)分的領(lǐng)域上面,，我們都有不同的競爭對手，但是有同樣完整生態(tài)鏈的公司,，在我們認(rèn)知的范圍里面,，還沒見到?！?/p>

他希望打造的不只是聯(lián)合辦公空間,，而是一個類似于辦公領(lǐng)域的酒店管理集團(tuán)模式，從一棟寫字樓的空間規(guī)劃與設(shè)計,、硬件配套以及顧客服務(wù)等方面進(jìn)行運營,。

寰圖在A2輪融資后開始更快速地擴(kuò)張，規(guī)?；\營將驗證他的理論和商業(yè)模型在經(jīng)過大量復(fù)制后還能否在不同的城市和區(qū)位中成立,。

“其實空間本身沒有意義，真正的意義是看人去如何賦予它,?！标愃紵R把這個行業(yè)比作手機(jī)，只不過產(chǎn)品是一個空間：過往你可能要去咖啡店,，你就可以把它當(dāng)成相機(jī),；你去餐廳就把它當(dāng)成MP3；這些功能在手機(jī)里的整合已經(jīng)實現(xiàn),，換到空間里不能說一定會成功,，但是一個嘗試。

陳思烺拿起桌上的手機(jī)晃了晃,，“現(xiàn)在沒有人再帶傻瓜相機(jī)出來了,，對不對？”

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天塌下來都能睡得著的人

作為雅居樂掌門人陳卓林的兒子,，陳思烺并不避諱父親的資源,。對于“地產(chǎn)二代”的身份，他坦言這給他的創(chuàng)業(yè)帶來了相對的優(yōu)勢,，父親的人際網(wǎng)絡(luò),、供應(yīng)商資源，他“沒有理由不去承接”,。

父母在陳思烺小的時候,，或多或少都會有意識培養(yǎng)他的商業(yè)思維。7歲時陳思烺就從中山遷到香港生活,，而父母正處于事業(yè)的上升期,，留在了廣東創(chuàng)業(yè),，平時一家人只有周末才有機(jī)會見面?；丶視r,，常常吃完中飯就被帶去售樓部。

那時不少香港人來內(nèi)地買房,，陳卓林要親自陪著買家,，有時陳思烺也跟著去看房、跑工地,。陳思烺常和同事開玩笑說自己已有二十多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗,。

“我不是參與者，但絕對是一個旁觀者,?！眱簳r在售樓部的大量時間，陳思烺回憶起來覺得對現(xiàn)在依然發(fā)揮影響,，“那個時候具體的東西我覺得都不重要，重要的是看到了一家企業(yè)的發(fā)展周期以及它在這個周期里上升到不同平臺的樣子,?！?/p>

他自認(rèn)經(jīng)歷了香港和中國大陸至少兩個經(jīng)濟(jì)變化的周期。在香港,，他見過人們擠破頭搶一個能夠買房的資格,，突然金融風(fēng)暴一來，同樣的房子“打五折都沒人買”,?；氐酱箨懀催^很多房企為了給當(dāng)時還不能貸款的香港買家提供分期,，最后資金鏈斷裂,，大量爛尾樓出現(xiàn)，幾百家企業(yè)一下消失,。雖然自家沒做這個跟進(jìn),，但整體的市場信心沒了，家里也受到影響,。

如今掌舵自己的公司,，陳思烺行事穩(wěn)健，特別是對現(xiàn)金流的控制部分,，他覺得這來自于兒時第一手經(jīng)驗的影響,。“很多經(jīng)驗可以被總結(jié)出來,，但親歷其中去切身感受還是兩碼事,?！?/p>

父母一直被他視為朋友，去香港之后,，幾乎他所做的任何選擇,，從升學(xué)、擇業(yè)到創(chuàng)業(yè),，父母都給其最大的自由,，直到現(xiàn)在也沒有給他提過任何要求。優(yōu)渥自由的家庭條件,，讓他可以最大限度地按照天性成長,。

從香港去英國讀高中，為的是追隨一位從NBA費城76人隊教練組退休的英國教練,。這位教練回到英國后在高中執(zhí)教,，第一年就拿了全國冠軍。

對于陳思烺來說,，英國高中選擇很多,，但他看中的完全不是環(huán)境和教學(xué)成績，打動他的只是這個教練和他的故事,。為了去這所學(xué)校讀書,，陳思烺說那段時間是他讀書“最努力”的一段日子。到了英國之后,，陳思烺如愿進(jìn)入校隊,，成為了這位冠軍教練的球員。

除了出現(xiàn)在球館,，陳思烺也是校長室的?？汀Ｔ谟x高中時,，陳思烺住二樓,，冬天大雪，他好奇水到底是如何結(jié)成冰的,，就直接把一盆熱水從窗戶倒下路面,。到了大學(xué)，陳思烺組樂團(tuán),，擔(dān)任主唱和吉他手,，經(jīng)常去酒吧表演。有時候他會夾帶私貨,，在表演的英文歌單里加兩首Beyond或者五月天,，“傳播亞洲音樂文化”。

這樣的“自由生長”一直維持到他大學(xué)畢業(yè)。作為一個財富早已自由的地產(chǎn)二代,，陳思烺在畢業(yè)的時間節(jié)點并未對自己的人生有全盤打算,。直到進(jìn)入摩根士丹利工作，才發(fā)生轉(zhuǎn)變,。

“那里的工作氛圍以及周圍的同事,、上司都非常專業(yè)，節(jié)奏極快,，”陳思烺意識到要融入這樣的環(huán)境,，必須快速成長。在三年的投行生涯里,，他參與了6個IPO項目和十幾個債券的發(fā)行與收購,、并購。

他所在的組,，每一年的資產(chǎn)鏈里的交易額超過百億美元,。獲得經(jīng)驗的同時陳思烺也收獲了自己的人脈，如今寰圖的高管團(tuán)隊,，有四位都來自摩根士丹利,。

離職創(chuàng)業(yè)的時候，陳思烺其實連具體要做什么都沒有想好,，“我覺得做什么東西你都有可能成功,，哪怕藍(lán)海或者紅海的生意,，最重要的事情我覺得是你身邊的那些伙伴?！?/p>

在陳思烺的定義里,，“伙伴不是相信一件事情他愿意去共同完成的人，而是一開始的時候你連事都沒有,，大家也愿意一起去探索,、尋找，我覺得這個比任何東西都重要,?！?/p>

在寰圖，幾乎所有的員工都稱他Captain(船長),。他說自己最大的能力就是能讓其他人感受到希望,，讓大家彼此信任。這也是他從金融行業(yè)里出來創(chuàng)業(yè)的原因,，希望能影響更多人,。

陳思烺形容自己“天塌下來都能睡得著”，從不焦慮，是因為堅信“如果這個難關(guān)是具體的,，那么它一定有具體的解決方案,。”

但壓力還是有,，公司的首席財務(wù)官崔俊彥是陳思烺在投行時的同組同事,，她記得陳思烺第一次看公司的財務(wù)報表說的話，以前的每一個決定只影響自己,，現(xiàn)在的每一個決定都影響隊員和他們身后的家庭,，他要為大家負(fù)責(zé)。

時隔兩年,，今日的聯(lián)合辦公市場又迎來了一輪更大規(guī)模的頭部整合,。和兩年前不同的是，資本對于這片之前無限看好的藍(lán)海領(lǐng)域似乎有了一些松動,。知名投資機(jī)構(gòu)軟銀原本計劃以高達(dá)160億美元購買WeWork的多數(shù)股權(quán),，今年年初最終公布的實際投資金額被砍到20億美元。

在學(xué)生時代,，沒有身體優(yōu)勢的陳思烺一直是?；@球隊的隊員。如何在場上和場下與外國球員競爭,？陳思烺的回答聽起來有些自負(fù)卻又誠懇,，“靠腦子，因為我打控衛(wèi),?！?/p>

籃球比賽中的控球后衛(wèi)是一支隊伍的組織者，是所有戰(zhàn)術(shù)的起點,?？厍蚝笮l(wèi)從來都不是球場上最閃耀的明星，他需要做的,，是在最恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)做出最佳判斷,，把球交給隊友，或是在機(jī)會出現(xiàn)在自己身上時,，果斷出手,，把球投入籃筐。

而對于陳思烺來說,，他的這場比賽似乎才剛剛開始,，不過顯然賽況已經(jīng)足夠激烈。

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文 ?林克 / 編輯? 孫凌宇? [email protected]