一波未平,，一波又起
8月23日一早,，一個微博小群突然熱鬧起來。
擊碎平靜的是一篇名為《為什么中介哄搶租賃房源,？因為販毒都沒它來錢快》的自媒體文章,。文中直指，一些長租公寓涉嫌利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權益,，以“空手套白狼”的方式，套取大量貸款資金用于市場擴張,，把利益留給自己,，卻把風險完全轉嫁給房東、租客以及全社會,。在一線城市房租暴漲的大背景下,，“毒販”、“壓榨”,、“崩盤”等字眼,，無疑針針錐心。
之前,，在這個名為“蛋殼公寓受害者維權群”里,，群友們抱怨的多是些服務問題，比如甲醛超標,、私搭隔斷或者拖延維修等,。但這篇言辭激烈的“爆文”，一下讓許多群友驚出了一身汗,。情緒激化的背后,，是對文中提及的“被貸款”行為的“似曾相識”。
按照文章的說法,，比如租客在中介處簽了一份一年期租賃合同,，并約定押一付一；實際上,，這背后還有一份貸款合同,，中介公司可利用租客的信用,，提前從貸款公司獲得一年的租金，而租客每月支付租金,，實則是在償還一份分期貸款,。
所謂的“被貸款”即是租戶在不知情的情況下簽訂了貸款合同。一旦中介公司資金鏈斷裂,，租客將不僅面臨付了租金卻無房可住的困境（未及時收到中介租金付款的房主會收回房屋）,，還需要替中介公司還清余款，逾期則會影響個人信用,。
把文章鏈接丟進群里的是一位名叫“ZEE”的武漢群友,，她連發(fā)了三個哭臉稱，自己身上就背著一份兩年期的分期貸款合同,，提供分期服務的是一家名為“會分期”的消費金融公司,。看完文章,，她的第一反應就是趕緊“解除貸款”,，希望群里的“難友們”能夠群策群力。
群里的說法很多,，有人覺得不需要太過驚慌,，按照當時蛋殼銷售的說法，作為名義借貸人的租客,，一旦終止租房合同,，貸款就會自動解除，轉由蛋殼繼續(xù)還貸,；也有人同意爆文的說法,，即背后的風險在于，如果蛋殼一旦終止還貸,，或者出現(xiàn)運營問題甚至一夜倒閉,，那么租客就會面臨貸款逾期、影響征信的問題,。
“那怎么辦?。勘豢哟罅?，還出不了坑,?！盳EE更著急了,，她想直接跟貸款公司解除合同，卻發(fā)現(xiàn)在之前簽約的貸款平臺公眾號“會分期”上,，只能點還款,。她又去咨詢蛋殼客服,，但客服說自己只能解除租房合同，手里并無貸款合同,。
ZEE有些茫然,，困惑且無頭緒。群友們罵咧了兩句,，便再次回歸平靜,，直到下午又一條新聞的出現(xiàn)——“長租公寓首例爆倉：杭州鼎家破產 4000租戶受損”。
據(jù)《中國房地產報》8月20日報道,，長租公寓公司鼎家網(wǎng)絡科技有限公司發(fā)出通知,，稱公司因經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營,。而據(jù)租客介紹,，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租,，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡貸款,。
ZEE最害怕的那種情況真的發(fā)生了。
不過,，“首例爆倉”的說法或許并不準確,。早在今年3月，就有人在微博爆料“上海愛公寓平臺”資金鏈斷裂,。跟鼎家一樣,，愛公寓的租戶同樣曾遭遇“被貸款”,。根據(jù)微博博主“猴子講故事”當時的爆料，“中介曾索要租客的證件并且拍照,，理由是用于租房合同審核，但過程中多次使用租客的手機‘教’你在支付寶中如何申請‘線上月付’,，并且快速操作完成,。中介用租客手機申請的所謂‘月付’,，實際是平安好房公司的貸款業(yè)務,，貸款公司未通過電話核實及盡到告知義務,，就綁定個人小額貸款,，并放貸到‘愛公寓’?！倍驗閻酃①Y金鏈斷裂,，大量租客不得不繼續(xù)還貸，若不還貸將會上平安征信的黑名單,。
雖然許多群友還是選擇相信,，今年剛剛拿到過億美元融資的蛋殼，短期內不會落入與“鼎家”,、“愛公寓”相同的命運,，然而“被貸款”的弊端卻已然從紙上躍入現(xiàn)實，不安與氣憤的同時,，更多人開始回憶起簽合同前后,，類似的“貸款引導”或“事前隱瞞”。
在杭州工作的柳平是維權群的新成員,，她正是因為對蛋殼“簽約后才被告知貸款”做法的不滿而入群的,。
據(jù)她介紹，8月20日,，在58同城上找房的她搜索了工作單位附近的幾個小區(qū),，發(fā)現(xiàn)搜索結果靠前的基本上都是蛋殼的房源，于是約中介帶看,。因為房子裝修不錯，而且可以押一付一,，柳平覺得不錯,。“蛋殼管家告訴我房源很緊張,，既然看中了就趕緊付定金,，”在其催促下，柳平在蛋殼公寓的APP上簽訂了定金合同,。
但交了500元定金后,，管家突然跟她說要查下征信，需要拍一張手拿身份證的照片,。柳平覺得很奇怪,，反復追問下，她才第一次從管家口中得知了租房需要貸款的事情,。柳平害怕遇到騙子,，想要回定金，卻被管家一口回絕,，“他說之前定金合同上寫了貸款的條款,，是我自己沒看，跟他沒關系,?！睙o奈之下,，柳平撥打客服電話投訴，客服卻又把責任推回了管家身上,。反復溝通無果,，她只有放棄了那500塊錢。
來自上海的群友吳寧跟柳平的情況相仿,。今年4月因為工作從閔行區(qū)換到了普陀區(qū),，安居客的中介向他推薦了蛋殼?！耙驗橹爸薪閹Э吹姆?，我都不滿意，房子破,、價格還高,，我一看蛋殼的房裝修不錯，環(huán)境也好,，還承諾了各種服務,，就決定試試?！弊罱K,，他跟管家敲定，以2300元（房租1990元加上8%的管理費等）左右的價格租下了那套三居公寓里一個不到10平米的臥室,。
“當時租住的房子還沒到期,，我想先定下來，到下周一再簽合同,，所以交了500元定金,。但管家一直跟我說，現(xiàn)在房子很緊張,，定金只是暫時幫你把房子留著，留一天100,，最多留五天,，如果五天之后再簽合同，這定金就不算在租金里了,?！?/p>
考慮到找房子的麻煩，吳寧決定直接簽合同,。結果準備交錢的時候,，蛋殼管家讓他下載一個叫作“任買”的APP，她才意識到原來要貸款,。
不同于警覺的柳平,，吳寧當時并未提出異議,。“我這人特別容易相信人,，之前也沒遇到過黑房東黑中介,，所以他讓我下載APP，我也沒多問,，我并不排斥這些東西,，我就想著支付寶、京東,、騰訊不都有類似的東西么,，蛋殼那么大的公司也不能騙我們?！弊罱K,，吳寧分別在蛋殼公寓和任買的APP上簽訂了兩年的租房合同，及兩年的分期貸款合同,。
不過,，就在8月初，住了不足四個月的吳寧就因為服務問題提前解約,，“我的房門報修了四個月都沒有人來修,，問客服今年能修好么，他竟然說不知道,；后來有一次,，我記得明明交過水電費，他們卻一口咬定我沒交,?！币驗槿~退押金的事，吳寧跟客服糾纏了許久,，這兩天剛剛解決,，就曝出“租金貸”的事情，“客服說解除合同后會自動解除貸款,，我有點不相信的,，所以錄了音?！?/p>
根據(jù)吳寧在8月21日租約結束后第二天展示給《南方人物周刊》的在任買上的“賬單詳情”,，從2018年9月15日以后的每月還款日，還款金額均顯示為0,，狀態(tài)均為“已還”,，“好像是沒問題，但是也沒有明確顯示合同已解除?！?/p>
自《南方人物周刊》記者于8月23日加入維權群以來,，幾乎每天都有新人進群，訴說自己遇到的“奇葩事”,。有群友回憶說,，簽貸款合同的時候，管家讓他信息隨便填,，“我?？扑o我合同寫的是本科，沒單位就讓我瞎編個單位”,；有的還在實習,，就被“虛假構造一個單位”；還有人在群里抱怨,，蛋殼管家24日早上來電話說之前簽的租房貸要換簽一家公司,，不簽就會過來換門鎖密碼……
“大家一起退，他們需要集中給貸款機構還錢,，說不定會把資金鏈搞斷,，不知道剛融的幾個億夠燒么？”一個群友義憤填膺地說道,?！暗归]了，押金事小,，我就怕要我還貸款”,，另一個群友不安地回應，“當時住蛋殼本來是看中了月付,，要是年付,，剛畢業(yè)的誰能付得起，本來想著減輕壓力,，最后還是掉到了坑里,。”但也有群友很矛盾,，“新聞跟進報道是好事,，同時對我們來說也是壞事，報道一出來各大媒體都轉載,，他們的租戶越來越少，進賬少了資金緊張,，（資金）斷裂咱們貸款就背定了,。”
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租房貸之爭
無論8月23日那篇自媒體文章的出發(fā)點是什么，很大程度上,，它掀起了大眾對于長租公寓引入消費貸等模式的質疑和抵觸,。甚至有言辭激烈者直指，“所謂的資本創(chuàng)新完全是缺德,?！币粫r間，關于一線城市租金水平,、機構化租賃企業(yè)運營模式,、資本在長租市場中所扮角色的討論甚囂塵上。
而要梳理清楚長租公寓行業(yè)在近年來的變化,，或許還應該從2015年說起,。
對于長期承受著政策不明朗風險的長租公寓行業(yè)來說，2015年無疑是暖風習習的轉折之年,。先是11月份,，國務院辦公廳的85號文首次把公寓定性為生活性服務業(yè)，并在稅收,、融資等方面給予政策支持,。到了12月，住建部又發(fā)文首次提出“購租并舉”,，主張大力發(fā)展住房租賃市場,，推動住房租賃規(guī)模化,、專業(yè)化發(fā)展,。
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杭州長租公寓品牌鼎家的總部一片狼藉。鼎家破產約有4000戶租客受損,，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家
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一些商業(yè)企業(yè)敏銳地捕捉到了政策破冰的趨勢,，一時春江水暖。
這一年,，由前團購網(wǎng)站糯米網(wǎng)（后被百度全資收購）創(chuàng)始人,、前領英中國總裁沈博陽天使投資的蛋殼公寓在北京成立。根據(jù)公開數(shù)據(jù),，2015年年底,，成立一年的蛋殼公寓的房源數(shù)量已達到兩千多間；而成立于2011年5月的自如,，四年后已在京擁有3萬套,、10萬間房源，房源量相比2014年增長了3倍,。
到了2016年,，政策更為明朗,。6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,，《意見》提出六項具體政策措施,，第一條即是發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平,。就在《意見》發(fā)布的前一個月,，自如從鏈家拆分出來獨立發(fā)展，彼時,，自如已經進駐了三個城市,，手握20萬間房源。同年年底,，蛋殼公寓的房源數(shù)量也達到1.2萬間,。
2017年10月十九大召開完，行業(yè)熱度進一步升溫,。十九大報告中,，過去“購租并舉”的說法已經扭轉為“租購并舉”，租賃行業(yè)迎來了新一輪利好,。光華管理學院在2017年12月發(fā)布的《中國租賃住房REITs市場發(fā)展研究》報告中就解讀道,，“根據(jù)國家出臺的一系列租賃住房政策指引，未來中國租賃住房行業(yè)的發(fā)展模式將由當前的‘C2C’向‘B2C’轉變,，租賃住房資產將由各類租賃住房運營企業(yè)長期持有,。”
根據(jù)鏈家于2017年底發(fā)布的數(shù)據(jù),，中國租賃人口已達1.9億人,，住房租賃市場租金GMV（交易總額）已超過1萬億元；未來 10 年,，中國租賃人口近 2.3 億人,，租房市場租金GMV 將接近3萬億元；到 2030 年,，租賃人口近 3 億人,，租金GMV 將達 4.6 萬億元。
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一時間,，享受著多項政策紅利及良好中長期收益預期的住房租賃市場,，便成了各路資本追逐的“風口”。無論是以萬科為首的房企系,，還是以鏈家（自如）為代表的房產中介系,，抑或是以蛋殼為代表的公寓運營商系,，都想在龐大的租房市場中拔得頭籌。據(jù)《58集團2018一季度住房租賃市場報告》,，截至2018年3月，全國范圍內的各類長租公寓品牌達1200多家,，房源規(guī)模逾202萬間,。
“跑得不夠快，就會被競爭對手碾壓,?！?魔方生活服務集團CEO柳佳在今年年中接受《中國企業(yè)家》采訪時，曾這樣概括魔方這幾年的“生存哲學”,。而速度幾乎是整個行業(yè)拼殺的關鍵,，要衡量跑得夠不夠快，一個重要的競爭性指標即是手握房源的數(shù)量,?！百Y本看中的是你的團隊和產品有沒有很好的復制能力，”一位行業(yè)內的創(chuàng)業(yè)者告訴《南方人物周刊》,。
綜合網(wǎng)上公開數(shù)據(jù),，截至2017年年末，“相寓”（我愛我家旗下品牌）以及“自如”的在管房源均已達到50萬間,；成立較晚的蛋殼公寓同樣發(fā)展迅猛,，較2016年底增長了近5倍，達到7萬間,。而根據(jù)蛋殼董事長沈博陽在今年3月接受新浪科技采訪時的說法,，蛋殼計劃在未來三年內，讓管理房源數(shù)達到100萬間,。
然而,，各家猛刷數(shù)據(jù)背后有一個關鍵的前提：要爭取更多的房源，拿下更多的市場份額,，需要在短期內投入大量的資金,，可是錢從哪里來？
目前長租公寓市場的三類玩家,，除了房企系是自有地產為主,，無論是中介系還是運營商系，這些更為活躍的市場主體本質上都是“二房東”,。從資金投入上看,，不僅要拿房、裝修,，還要投入經營,、服務,、管理，再加上渠道推廣,，需要大量的資金,。但他們并非自持地產，沒有房產抵押,，往往無法獲得傳統(tǒng)融資支持,，僅靠租金回報，回收周期又長,。
那么,，如何降低資金獲取成本，就成了長租公寓行業(yè)克服盈利痛點的關鍵,。
股權融資是可以選擇的出路之一,。
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即便是一位房產中介，史澤會也沒有逃脫北漂最大的痛——搬家,。她來北京兩年,，搬家6次
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事實上，資本向頭部玩家的聚攏為其提供了巨額的彈藥,。2018年1月,，自如宣布完成40億元人民幣的A輪融資。2018年6月,，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之后,，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。而根據(jù)券商中國對20家規(guī)模排名靠前的長租公寓運營商數(shù)據(jù)的統(tǒng)計,，市場排名TOP10的分散式公寓今年以來的融資額已達到了64億元,；而對于TOP10的集中式公寓，這一數(shù)據(jù)也同樣逼近14億元,。
然而,，即便資本兇猛，相比滴滴快的式的補貼大戰(zhàn),，長租公寓行業(yè)比拼的資金體量,，顯然不是僅靠風險投資就可以持續(xù)支撐的。
那該怎么辦,？
實際上,，早在2016年國務院辦公廳公布的《意見》中，就明確了“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動產證券化產品,。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點”?？梢岳斫鉃?，政策鼓勵利用合規(guī)的金融創(chuàng)新方法支持住房租賃企業(yè)的發(fā)展,，這正是“金融+長租公寓”的運營模式在行業(yè)里被廣泛使用的原因。
據(jù)中聯(lián)基金總經理何亮宇介紹,，從實踐情況看,，目前“金融+長租公寓”模式的主要資金來源包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè),、消費金融公司,、ABS（以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式）等。
“各種資金來源中,，ABS具有透明、公開,、信息披露完善,、監(jiān)管措施充分等特點，目前總量為15.64億元,，是各類資金中占比最小的,。很重要原因就是滿足監(jiān)管要求的合格企業(yè)和資產不足?！蹦Х焦⒑妥匀缇驮?017年先后推出了ABS,，以2017年8月15日發(fā)行成立的“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”為例,該項ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，項目的底層資產即為自如的房租分期小額貸款,。
而根據(jù)蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖今年5月對“安家融媒”的介紹,，蛋殼目前在金融方面主要涵蓋銀企合作、消費金融和融資三部分,。根據(jù)公開資料,，目前蛋殼公寓的資金來源主要包括銀企合作（蛋殼公寓先后與中國建設銀行上海嘉定支行、深圳分行,、武漢江岸支行簽訂租賃合作協(xié)議）和消費金融（曾與蛋殼合作的金融企業(yè)包括任買,、會分期、惠分期,、元寶易,、微眾銀行等）。
在何亮宇看來,，在規(guī)范發(fā)展的前提下,，以房租分期為代表的消費貸是對租賃企業(yè)和租客都有利的金融工具。比如租客的租期為一年,，對于一些手頭不寬裕的租客,，通過消費貸，可以享受一次性付清一年房租帶來的租金折扣,；而從房屋租賃企業(yè)的角度,，可從消費貸企業(yè)一次性獲得一年房租,，而其向業(yè)主支付房租的周期一般為3個月，這樣就可以形成公司賬上的資金沉淀,，相當于企業(yè)使用了租客信用,，以較低成本獲得了資金。
同時,，對于提供消費金融業(yè)務的企業(yè)來說,，龐大的市場需求能幫助它們迅速獲客并開展業(yè)務。以“會分期”為例,，其可向租客提供季付,、半年付、年付等金融產品,，分期服務費分別為 4%,、5% 和 8%，逾期費率按月租的 1% 收取,，違約率為租金的 10%-20%,。實際上，據(jù)一位長租公寓創(chuàng)業(yè)者向《南方人物周刊》介紹,，許多做相關業(yè)務的公司會主動聯(lián)系長租企業(yè),，尋求租金貸合作的機會。
雖然輿論大多對房屋租賃企業(yè)通過消費貸獲取資金沉淀的做法頗有微詞,，但何亮宇覺得這中間還是存在一些誤讀,，“期限錯配和資金沉淀是二房東經營模式下必然存在的，這就跟零售行業(yè)中批發(fā)端與零售端賬期不同形成的鋪底資金相似,，而與是否有消費貸無關,，但是消費貸確實加大了資金沉淀?！?/p>
他認為最近“租房貸”備受爭議,，主要是因為其在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，導致風險暴露,，有的即使合法合規(guī),，也存在過度使用消費貸的情況或趨勢?！氨热缱饪偷淖饧s是一次性支付一年租金,，但消費貸卻是兩年甚至三年的；有的租賃企業(yè)不充分介紹各種支付方式,，刻意引導甚至隱瞞欺詐租客,，誘使其采取消費貸方式；有的租賃企業(yè)獲得沉淀資金后，不進行主業(yè)擴張,，挪做他用,。”
就在8月17日,，北京市住建委,、市銀監(jiān)局、市金融局,、市稅務局等多部門對住房租賃企業(yè)約談時提出的“三不得”要求中,，第一條就是住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。而在市住建委已經啟動的對住房租賃企業(yè)的聯(lián)合專項執(zhí)法檢查中,，不按約定用途使用融資資金的行為也被列為“三嚴查”之一,。
雖然許多金融人士立場堅定地認為金融創(chuàng)新絕不應該為“爆倉”背鍋，但關于“金融+長租公寓”模式的討論和反思也在繼續(xù),。
“以‘自如1號ABS’為例,，雖然依托自如的風控體系和分期消費場景優(yōu)勢，該類資產違約率極低,、安全性較高，但是其潛在的風險點可能在于底層資產的持續(xù)生成能力,，即在房租上漲及市場情緒波動的大背景下,，自如能否持續(xù)高效地獲取足夠優(yōu)質的底層資產或存在一定風險，而獲得房源最好的方式就是通過高租金,?！彪m然無法預測市場前景，但灃信資本產品研發(fā)部副總裁陳岱認為未來房源獲取可能會更加激烈,。
一個普遍的觀點是,，在行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，住房租賃確實存在一定的監(jiān)管缺失,?？紤]到目前長租公寓是否“爆倉”很大程度上還是取決于相關公司的運營和風控能力，加強監(jiān)管成為金融行業(yè)的共識,。陳岱認為政策如何跟進和細化同樣需要謹慎,，“后期隨著監(jiān)管的推進與深入，是否會引發(fā)行業(yè)恐慌,，導致與長租公寓連接的“租房貸”投資人擠兌,，或是長租公寓的借款人大規(guī)模違約，都應該提起重視的,?！?/p>
8月25日，《南方人物周刊》記者以租客身份在北京海淀區(qū)隨機走訪,，據(jù)一位蛋殼管家介紹,，目前蛋殼的支付方式分為三種（押一付一,，押一付半年，押一付一年）,。該管家的首推并非之前備受爭議的“租金貸”產品,，而是重點推薦了據(jù)說僅在8月限量開放的“押一付一年，服務費打一折”的活動（據(jù)其介紹,，以前支付全年租金對應服務費打六折）,，并稱這一“福利”推出后，選擇年付的租戶明顯增多,。
當被問起關于“分期月付”的細節(jié),，該管家稱，8月過后,，蛋殼采用月付形式會變少,，“后面可能就不做這個了，其實這本身是一個好事,，也不用付利息什么的,，坑人的主要還是一些小中介，結果網(wǎng)上老說這個不好,，以后可能都辦不了月付,。”
9月1日,，《財經》援引知情人士的消息稱,，北京銀行、建設銀行,、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務,，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務的審批流程。
不過,，從全國范圍來看,，因為各地情況各異，政策“是進是退”的風向并不統(tǒng)一,。據(jù)一位業(yè)內人士對《南方人物周刊》透露,，五大行中的一家為響應政策從去年起陸續(xù)開發(fā)了多項住房租賃金融產品，最近,，西南某分行為了增加系統(tǒng)里的房源數(shù)量,，將高校的宿舍全部上線，讓住宿舍的學生下載APP完成交易,?！耙恍┑胤竭€處于拓展房源促成交易的階段，基本還沒涉及房租貸?！?/p>
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“北京過來的企業(yè)”
時隔大半個月,，提起“天通苑事件”，孫旭依然表現(xiàn)地有些義憤填膺,。
8月1日,，一位名叫“仙翩”的網(wǎng)友在水木社區(qū)發(fā)表了一篇帖子，該帖稱,，自己于7月中旬將天通苑的一套120平三居室掛在58同城上面,，打算出租。本來預期價格在7500元每月,，但在自如和蛋殼公寓兩家中介的三輪抬價之后,，最終以10800元每月成交，房租每年漲2%,?！跋婶妗甭暦Q，當時蛋殼公寓的中介說,，不管自如出多少,，都多加300元。此后,，自如回應稱,，該事件系不實傳聞，長租公寓不具備影響操作整個租賃市場價格的能力,。蛋殼公寓也發(fā)表公開聲明稱網(wǎng)帖內容虛假，蛋殼公寓并未與發(fā)帖人有過這套房源的簽約行為,，已報案并提起訴訟,。
作為北京某熱門地段的蛋殼管家，孫旭對于這場長租公寓風波的緣起,，給出了一個截然不同的故事版本——蛋殼非但不是攪局者,，反而是受害者。
“其實那房子根本用不了那么貴,，住的人也不傻,，這么高價不會租的，我們主要是為了跟自如斗氣,?！备鶕?jù)孫旭的說法，房主最初和蛋殼談好了,，可自如來插了一杠子,，“我們業(yè)務員都很生氣，公司就說，‘無論多少錢,，這個房子都要給我們租掉,。’”可沒想到,，房東把事情發(fā)到了網(wǎng)上,，“捅大了?！?/p>
無論孫旭的說法是否屬實,，她的故事都間接佐證了行業(yè)搶房確實存在；而即便“仙翩”的說法并非完全屬實,，根據(jù)該帖下網(wǎng)友的跟帖,，高價拿房也絕非個例?！吨袊饒蟆吩趫蟮乐性晃幻麨椤癓eonardo”的網(wǎng)友的留言,，“去年過年鄰居的兩居出租市場價5k-5.5k，開始自己談可能都愿意出5k左右,，結果中介直接給8k租3年,，他心動了，租給他,。一個星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子：客廳做了隔斷當3居分租,，整租9.5k?！?/p>
在廣州從事了兩年多長租公寓創(chuàng)業(yè)的方可認為,，這段話其實透露出了兩個信息，一是長租公寓由來已久的盈利模式,，二則行業(yè)走上風口后激烈的競爭局面,。
據(jù)方可介紹，對收來的房屋進行“N+1”改造（比如兩房改三房）一度是行業(yè)的普遍做法,，也是政策最初支持行業(yè)發(fā)展的原因之一,。
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“從政府的角度，如果我作為‘二房東’,，手里有一千套房,，我把合租房里很少使用的客廳改成一個房間，相當于市場里就多了一千套房源供應,；從租客的角度,，比如一個三室一廳的市場價格是8500元，那么經由我們改造裝修,，每個租客分攤的租金就可以降低300元左右,，如果我們能跟房東談得更低,，租金就可以更低，其實租客是以更低的價格獲得了一個較好的居住品質,，也不必一定要湊齊朋友來整租,；從我們租賃企業(yè)的角度，其實是從批發(fā)到零售,，如果成本管控,、運營管理得好，也是一門好生意,?！?/p>
從2016年年中推出第一個項目，定位女性白領公寓,，方可手上至今已積累了近800間房,。不過兩年來，讓他頗為感嘆的是,，無論是他還是同行,，廣州這兩年始終沒能長出一家規(guī)模很大的本土長租公寓品牌。
變化始于去年底,，帶來變化的正是自如和蛋殼,。方可將它們統(tǒng)稱為“北京過來的企業(yè)”，二者分別于2017年12月和2018年4月入駐廣州,。外來者的入局幾乎讓廣州租房市場的池子一夜之間由平靜到滾燙,。
“廣東人做事比較務實，一般不會通過高杠桿去撬房東的房源,。北京過來的企業(yè)就不一樣了,，那邊喜歡不斷地融資，不斷地放杠桿去擴張,。這兩家公司來廣州之后,，整個市場確實被抬得水漲船高了?！?/p>
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交鋒
方可與自如、蛋殼的第一次正面交鋒發(fā)生在今年3月初,。雖然行業(yè)里早就流傳著各種被“秒殺”的故事,，但這場“戰(zhàn)爭”結束之快，還是讓方可印象深刻,。
那天,，一直聯(lián)系的中介通知他去看新房源，到了房主家,，才發(fā)現(xiàn)除了自己,，還有蛋殼,、自如在內的好幾家友商一同“競標”?！拔覀兪前词袌鰞r去拿,，兩房報的5300。蛋殼一來呢,，直接抬高到6000,，自如又抬高一些?！?方可自知拿房沒戲,，便起身離開。
“我們的經營方式不一樣,，他們是做規(guī)模,，可以這樣去報，我們這種精細化運作的,，如果租金談得太高,，后期運營的壓力很大?！狈娇尚睦镉斜編?，如果拿下這套兩房再改三房，按照他們的操作標準,，家私家電家具配下來（三臺空調6000元+一臺洗衣機1000元+一臺冰箱1000元+3套家具12000元）,，加上其他裝修改造，差不多要花去三萬左右,?！叭绻?000元拿下房子，對外出租就要到七八千才能回本,。但是租金高了,，空置率就會上升，壓力馬上就來了,?！保ǚ娇赡梅慷酁檠b修好的回遷房，改造主要是通過搭建硅酸鈣板隔斷墻,，做出一個房間,，故裝修成本較少。公寓行業(yè)不同于中介,，公寓從跟房東簽訂合同收房開始,，就要向房東付房租了。有行業(yè)數(shù)據(jù)稱,，長租公寓的出租率低于90%則容易處于虧損狀態(tài),。）
事后,，在和同行的交流中，方可才意識到,，這些“北京友商”不僅資金充足,、推廣舍得，拿房也很講策略,?！半m然他們報價6000，比我們高700,，但他們并不是按我們慣用的全包式報價,，他們可能需要房東自己出物業(yè)管理費，還會讓房東每年給他們一個月的免租期（用于裝修）,。這樣算下來,，可能他們的成本也就不到5500。但對房東來講,，最有沖擊的就是單價,，房東答應了，他們才會具體談條件,。還有一些房東會覺得他們的公司大,，有品牌背書，就同意他們免押金,，那相比我們要押兩個月的租金,，成本又降低了許多?！?/p>
據(jù)方可介紹,，在蛋殼進駐廣州前，自如拿房幾乎不需要加價,，“自如品牌大,，一些小區(qū)房子本身3500，它可能3300就拿下來了,，因為它可以給這個房子做很多增值服務,。”但這種“沒有競爭”的狀態(tài),，很快被“融資子彈”充足,、同為外來者的蛋殼給打破了。
雖然方可確實感知到了友商進駐后對拿房價格的影響,，但親歷過雙方競價現(xiàn)場的他并不認同此前輿論的憂慮,，即租房企業(yè)會無限度地抬高租金,?！八麄兛赡苁菚砂?、三百、五百地加,，但如果一方覺得超過他運營價格的極限,，就不會再出手。因為合租客戶一般對價格的敏感度非常高,，即便每月每間只有幾百元的差距,，都可能導致空置率的上升。市場上肯定會有一兩家在抬高租金,，但如今的情緒肯定是被放大了,。”
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小笛來自江蘇徐州,，在一家時尚雜志社做新媒體編輯,。父母由于擔心她的安全，在公司附近給她租了一間月租4000元的公寓,。小笛為了住的安心,，來京之初在工作之余就去做兼職，那些日子她每天都是早出晚歸
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雖然方可認同,，無論是自如還是蛋殼,，都為長租公寓行業(yè)的起步、發(fā)展做了許多貢獻,，但對“偏安”已久的廣東同行來說,，外來者的沖擊是巨大的，不僅在拿房上,，也在出租上,。
“廣州這個市場這么多年都是押二付一，但是這兩家企業(yè)進來后,，會使用金融杠桿,，做押一付一，或者押零付一,，那我們不能跟進的話,，就肯定會喪失用戶?！敝?，方可只在有去庫存需求的時候會做此類促銷，但現(xiàn)在,，在很多租客眼中,，“押一付一”似乎成了市場常態(tài)。
不過,，方可并不愿意嘗試金融杠桿,，雖然曾有很多企業(yè)找來,，但方可從沒考慮過引入租金貸，“它不是一個穩(wěn)健的擴張方式,。萬一哪個環(huán)節(jié)出問題的話,，資金鏈一斷裂，會產生很大問題,。我覺得,，還是有多少能力辦多大事情?！比缃?，方可的公寓品牌也新增了“押一付一”，不過僅針對剛畢業(yè)的大學生,。
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2017年7月19日,，北京，周曉燁從東北一所211大學碩士畢業(yè),，在中關村一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作,。她與5人合租在北五環(huán)外，每月房租1600元
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“雖然還沒聽說周邊有小型長租公寓倒掉的,，但是會有一些被別人并購了,，自如和蛋殼是不做并購的?！狈娇山衲暌步佑|了四五家主動提出被并意向的長租公寓品牌,，慎重考慮下，他們最終并了兩家,?！岸际鞘掷镂罩甙耸追吭催@樣的小二房東，巨頭沒來之前,，他們可能活得還蠻滋潤,，現(xiàn)在壓力就很大了，這也是行業(yè)洗牌的正常過程,?！?/p>
有了被“秒殺”的第一次，第二次又見面,，房東還沒來,，方可就撤了，“跟同行有一些溝通,，他們大公司,，一般兩房都是定的標準價6000。了解了他們的定價和策略，就沒必要浪費時間了,。后來,，中介再找我們，如果還有其他人開價,，基本上我們就不去談了?！?/p>
“只能這樣,，因為你沒有資本去跟他們拼啊，拼一套,、兩套還好,，一兩百套怎么跟他拼？你還沒拼,，可能自己就死掉了,。”方可知道硬碰硬沒有優(yōu)勢,，他只能在差異化產品,、細分市場上下功夫，而這就意味著經營策略的轉型,。
去年12月以來,，方可開始嘗試瞄準一個新的細分市場——面向外地來穗高管家庭的長租公寓?！拔覀儼l(fā)現(xiàn),，珠江新城、天河北這邊有很多公司會從外地聘請一些高管,，但是因為限購政策,，他們一時買不了房。公司雖然可以報銷房租,，但市面上個人房東的房子滿足不了他們的需求,，高檔酒店的設施也并不居家，我們有能力填補這個市場空白,?！卑肽陙恚娇梢呀涀隽?60套這樣的租房產品,，“合租的項目也會去做,，但高管公寓可能會是我們未來的主要方向了?！?/p>
方可很清楚,，現(xiàn)在他手中握著的幾百套房源大多得益于“先發(fā)優(yōu)勢”，因為之前拿房租金比較低，所以定價也比較低,，這輪漲價風波中,，他可以維持房租不變；但如果是新進入的創(chuàng)業(yè)公司,，在這輪行情下,，前端拿房的價格上漲，肯定會傳導到后端的出租價格上,。
“當然,，也不排除有一些大的企業(yè)高價拿房、低價出房,，先占領市場嘛,。” 方可介紹說,，之前深圳市場就打得很瘋狂,，“我聽到過一個說法是，一般開價5000,，他們報5500,，然后直接5500租出去，這樣第一年他的壓力會特別大,?！狈娇捎X得這也無可厚非，“每個企業(yè)都有自己的經營策略,，這是完全的市場行為,，他們有這樣的實力，就可以這樣去做,?！?/p>
方可知道，自己的安寧只是暫時的,，“再過幾年就不一樣了,，等到他們擴張得非常大的時候，如果你還沒有選好一個細分市場,，你就沒有發(fā)展空間了,。只是守著目前的方向過日子，再過幾年,，你就消失了,。”
不只是方可,，這幾乎是所有仍想在行業(yè)中活躍的中小玩家都必須思考的問題,，“任何行業(yè)都是這樣,，肯定會有頭部的幾個企業(yè)占領大部分市場?！钡屗麘c幸的是,，至少在廣州，還有大量的城中村改造尚在進行,。
“我們所知的消息是,，廣州在未來幾年還要改造13個城中村。但實際上,，像這樣的城中村應該還有幾十,、上百個。相比北京,、上海，廣州的房源目前是比較充足的,，低端,、中端、高端都比較均勻,。如果哪一天,，城中村被開發(fā)商給控制了，像自如,、蛋殼這樣的大公司把城中心的個人房源給壟斷了,，那肯定租金就上來了?！睋?jù)方可介紹,，珠江新城已經開始出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。
“每一個長租供應商都想壓價,，以較低的租金把房子拿過來,，然后以合理的價格租出去，如果說我能以更低的成本拿到房子,，為什么要以更高的成本拿呢,？這顯然違背商業(yè)原則。只不過,，行業(yè)發(fā)展到一定程度,，就會不惜成本去搶占市場，大家爭搶的核心是租房這個入口,，錯過了你就再也沒有機會了,。”方可直言,，在這個階段,，無論是頭部玩家，還是其余想分一杯羹的中小玩家,，每個人危機感都很強，激烈的競爭會持續(xù)下去,。
“但核心的觀點是，長租公寓絕對不是推高房租價格的核心因素,，絕對不是,，也完全沒有這個能力，你怎么可能以2%的市場占有率撬動整個市場,？”（2017年6月,，華菁證券發(fā)布長租公寓行業(yè)報告，稱我國目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬間,，占整體租賃市場的比重約為2%,。報告預測未來整體品牌公寓的市場占有率將分布在10%-15%的范圍內。）
方可認為這次以北京為代表的多地租金暴漲背后,，最關鍵的還是供需矛盾,，“北京之前拆了那么多棚戶、違建,，那之前住在那里的人要去哪里?。考由舷拶徴{控趨嚴,，一部分買房剛需被抑制,，供應量有限，需求量不斷上升,，價格上漲是自然的,。資本是其中的原因之一，但絕不是最核心的因素,?！?/p>
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前路
不同于方可的現(xiàn)身說法，陳岱試圖從理論角度佐證一個相同的觀點,，“有報道說長租公寓公司通過抬高房租收取房源,，形成壟斷后，利用高租金賺取暴利,，并且給租客造成極大的負擔,。其實從宏觀經濟學上看，隨著邊際成本逐漸提高,，長租公寓中介通過提高房租獲取原始房源的做法會使成本大幅提高,，利潤迅速下降，這是有悖于企業(yè)經營理念的,；而隨著租房價格的提升,，會促使更多的房源進入市場,，增加供給，兩方面因素作用會慢慢達到一個平衡,，最終決定價格的還是供求關系,。”
但經濟學原理比起焦慮的現(xiàn)實和不明朗的未來,，還是略顯蒼白,。
在陳岱看來，“資本運作的邏輯在這個領域沒有什么特別,，迅速占領市場,，爭取價格決定‘話語權’，經過‘行業(yè)洗牌’,，持續(xù)賺取利潤,。資本在意的不是提高多少租金率，關注的是占領市場后的利潤,?！?/p>
但在搏命拼殺、搶占萬億市場的過程中,，在走向政策倡導的“規(guī)?；?、集約化,、專業(yè)化”的道路上，曾經被速度遮蓋住的問題正在激化并加速暴露,。
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2017年7月27日,，北京，對于剛剛畢業(yè)的小秦同學來說,，相較于找工作,，在北京找個住處更加困難。小秦和很多年輕人一樣,，抱著出去闖一闖的心態(tài)來的北京,，在一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作，目前暫住在北五環(huán)的親戚家,。為了盡快找到住處,，他一有空就在租房APP上查看最新的出租信息
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9月1日，一篇題為《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的自媒體文章再度引發(fā)民情激憤,。雖然目前很難證明裝修污染和白血病的直接關系,，但這不是自如第一次被曝出“甲醛超標”問題。在此之前,，中央人民廣播電臺,、《新京報》等多家媒體均有過相關報道,，一些反應較明顯的受訪對象曾出現(xiàn)過惡心、頭暈,、血小板減少等癥狀,。即便自如屢次公開聲明“所選裝修材料都有嚴格標準”，但關于自如甲醛房的“維權”一直存在,。
“自己家里裝修會選擇比較優(yōu)質的環(huán)保材料,，我們一般建議晾一到兩個月再入住，”一位行業(yè)相關人士對《南方人物周刊》介紹,，“這些長租公寓品牌用的材料肯定不會跟自家選材一樣講究,，這么短時間肯定不足以讓甲醛散到比較低的濃度?！?/p>
在方可看來,，從裝修到入住，基本行業(yè)都留存一個月的時間,，只不過有的是在回遷房的基礎上直接添家具,，基本沒什么味道，而如果是要重新裝修,，味道就會比較重,。根據(jù)部分網(wǎng)友在微博熱搜話題下的留言，很多時候,，一個月的裝修散味期都很難保證,，“有的房子工人還在裝修，管家就會帶人去看房,?！?/p>
實際上，一位在北京任職的自如員工對《南方人物周刊》透露,，這次出事之前,，他曾留意到有部分新房源從收房、裝修到上架,，周期僅在兩周左右,。
家住中關村的黃言向《南方人物周刊》透露，他家樓下的自如房從開始裝修到搬進住戶就不足一個月,。黃言自己曾在自如住過,，但是不足半年便因各種啼笑皆非的問題而搬出，“有一次上廁所,，發(fā)現(xiàn)馬桶跑了,，仔細一看，原來是用來固定的膠開了,，安裝的時候都沒有擰螺栓,?！?/p>
而在《南方人物周刊》記者所在的另一個裝修主題的微信群里，一位網(wǎng)名為“花落”的群友就吐槽說,，“我現(xiàn)在裝修的房子之前是租給自如的,，工人這次來拆舊，邊拆邊笑,，瓷磚上面鋪地板,，墻上也是一層沒拆又涂了一層?！?/p>
除此之外,，因為許多公寓品牌對合租租客性別不限，還有人提及了其中可能出現(xiàn)的安全問題,。據(jù)“蛋殼公寓受害者維權群”群主“羅寶”的講述,，她的房間原本是她一人入住，但是最近有朋友在此借住了一個月,，可蛋殼對此一無所知,。“蛋殼不做登記,，對居住人員成分也不控制,，會有各種安全隱患?！?/p>
“蛋殼公寓受害者維權群”依然熱鬧,，已被曝出的、沒被曝出的,，群友們在這里吐槽各種話題,，資歷老一點的群友為新加入的群友建言支招,，傳授曾經的“抗爭”經驗,。就在8月31日，一位網(wǎng)名為“麥旋風”的群友在一番掙扎后還是決定簽了“押一付一”的貸款合同,，“管家說季付不用貸款,，但是我東拼西湊也剛剛好能押一付一”，在群友們的建議下,，她把電子合同打印出來留了底,。另一些人則在群里分享著甲醛檢測“超標”的結果，準備預約醫(yī)院抽血檢查,。
8月31日,，自如曾針對其房屋甲醛超標問題發(fā)布一份承諾書稱，2018年9月1日起,，下架全國九城全部首次出租房源,，待CMA認證機構檢驗合格后再行上架,。自如表示，未來所有新增房源都將100%檢測合格后上架出租,，并在自如APP詳情頁展示檢測合格報告,。此外，對于2018年6月1號后入住自如首次出租房源的租客,，如對室內空氣質量有疑問,，可向自如申請免費空氣質量檢測。如果存在房源空氣質量超標問題,，可以選擇無條件退租,、換租或者在空氣質量治理合格后入住等方式。
即便民情似流水,，熱點在輪替,，但更多的質疑和討論在路上。
危機能讓一些長租公寓企業(yè)撕下華麗數(shù)據(jù)背后的遮羞布,、正視良知的緊迫么,？由長租公寓危機直接觸及的城市化的陣痛、金融創(chuàng)新與濫用,、政策的張弛收縮,、住房市場供需長期失衡等紛繁復雜的問題能再度被正視么？
問題始終錨定,，但回答的過程漫長而崎嶇,。
（文中柳平，吳寧,，孫旭,，方可，黃言均為化名）
