2016年8、9月,，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再度進(jìn)入了瘋狂狀態(tài),，以蘇州、南京,、合肥,、廈門為首的“新四小龍”領(lǐng)跑全國樓市漲幅榜，而北上廣深等一線城市也不甘示弱，整體樓市漲勢(shì)驚人,。

樓市的發(fā)燒癥狀讓監(jiān)管層痛下決心進(jìn)行了新一輪整頓,。國慶期間，一場(chǎng)樓市監(jiān)管大風(fēng)暴席卷全國,，包括北上廣深和蘇州,、南京、合肥,、廈門等15個(gè)城市都出臺(tái)調(diào)控政策,，以期對(duì)當(dāng)前火爆的樓市進(jìn)行降溫。有的城市甚至限購,、限貸雙管齊下,。

美國加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)系教授巴里·埃森格林帶著他的新書《鏡廳》來到中國，他看到了那些正在瘋狂買房的中國人,。埃森格林是美國國家經(jīng)濟(jì)研究局研究員,、經(jīng)濟(jì)政策研究中心研究員，是“大蕭條”和國際貨幣體系演變史研究的奠基人之一,，被稱為國際學(xué)術(shù)界最活躍,、最富影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。他認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)此番瘋漲的根源在于信貸增長過快,。

某樓盤根據(jù)搖號(hào)順序選房，市民進(jìn)入選房區(qū)爭(zhēng)先選房

企業(yè)未能隨人才遷移

對(duì)比中美兩國房地產(chǎn)市場(chǎng),，埃森格林發(fā)現(xiàn),，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和舊金山很像。大學(xué)生畢業(yè)后都試圖留在北京,、舊金山這些工作機(jī)會(huì)多的地方,，每年新增就業(yè)的大學(xué)生會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上漲，“舊金山有Google和Facebook,，氣候宜人,，伯克利和斯坦福的很多學(xué)生畢業(yè)后都想留在加州工作。而在中國,，大學(xué)生畢業(yè)則想去北京,、上海這樣的一線城市”。

但不是所有應(yīng)屆大學(xué)生都能夠留得下來,。舊金山是美國房價(jià)最高的地方,，很多學(xué)生因無法承擔(dān)那里的房價(jià)而選擇去芝加哥。這種流動(dòng)性在某種程度上是一種歷史平衡,，“雖然氣候和食物都沒有加州好,，但至少房價(jià)更低,，可以承受。而隨著學(xué)生的流動(dòng),，一些企業(yè)也為了人才選擇隨之遷往芝加哥,。”

據(jù)他的觀察,，韓國也存在這種現(xiàn)象,，“每個(gè)人都想住在首爾，因?yàn)槟抢镉凶詈玫拇髮W(xué),，工作機(jī)會(huì)也多,，例如三星就在首爾。但是當(dāng)一半的人口住在一個(gè)城市,，房價(jià)必然會(huì)躥升,，超過可承受范圍時(shí)，人們自然就會(huì)搬出,，這樣企業(yè)也會(huì)隨之遷移,。”

在這種情況下,，埃森格林建議中國政府可以加大其他城市的投資力度,，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，吸引人才,，增強(qiáng)地域流動(dòng)性,。在中國，已經(jīng)有很多一線城市的大學(xué)生畢業(yè)后選擇去二三線城市工作,、生活,，逃離北上廣的討論、返鄉(xiāng)潮這樣的社會(huì)現(xiàn)象此起彼伏,。但現(xiàn)實(shí)狀況是，并沒有同樣比例的企業(yè)隨之遷移,。能提供更多機(jī)會(huì)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)依然集中于北京,、上海這樣的一線城市。

埃森格林的疑惑是,，為什么中國沒有出現(xiàn)美國,、韓國的現(xiàn)象，為什么企業(yè)沒有隨著人才流動(dòng)而產(chǎn)生相配套的外遷機(jī)制,？埃森格林認(rèn)為,，美國的私營企業(yè)會(huì)綜合各方面因素尋找生產(chǎn)成本更低的地方。

在舊金山,，很多新興高科技公司無法承擔(dān)那里高昂的租金,，所以選擇遷移到其他地方,，“比如到亞利桑那州，天氣同樣好,，并且有很多計(jì)算機(jī)專業(yè)的學(xué)生”,。如果中國私營企業(yè)壯大，我們也會(huì)看到同樣的趨勢(shì)：綜合地價(jià)和人才流動(dòng)是企業(yè)發(fā)展考慮的重要因素,，并且企業(yè)會(huì)隨著地價(jià)結(jié)構(gòu)和人才流動(dòng)的趨勢(shì)作出相應(yīng)的改變,，首要的就是企業(yè)在哪落地。

但中國國有企業(yè)投資增長過快,，它們并不會(huì)隨著人才的流動(dòng)而選擇外遷辦公地址,。埃森格林提供的現(xiàn)實(shí)可操作方案是，“國有企業(yè)屬于國家和政府,，不會(huì)隨之遷移,。因此，長遠(yuǎn)來說解決方案之一即加大對(duì)私營領(lǐng)域的投資,，減少對(duì)國有企業(yè)的依賴,，如此以促進(jìn)北京、上海等城市和其他地區(qū)的就業(yè)平衡,?！?/p>

Barry Eichengreen

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡

房價(jià)失控是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的體外病癥。埃森格林認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致信貸資金錯(cuò)配,，推高房價(jià)。因此對(duì)高房價(jià)出臺(tái)打壓政策治標(biāo)不治本,，要治本必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),。

“我覺得結(jié)構(gòu)性問題確實(shí)是中國發(fā)展最大問題，它面臨著保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速和再平衡這個(gè)困境,?！卑Ｉ窳謸?dān)心，中國政府可能會(huì)為了維持增速在再平衡方面進(jìn)行適度放松,，這樣的后果是進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡,。“如果對(duì)經(jīng)濟(jì)增長關(guān)注過多而忽視了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的再平衡,，就會(huì)導(dǎo)致更多的公司債務(wù),、更大的資本負(fù)債比率和國企的產(chǎn)能過剩，不利于經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展,?！?/p>

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡帶來的問題是信貸增速過快，同時(shí),，新增信貸的大部分流向了國有企業(yè),。在埃森格林看來,，私營企業(yè)和國有企業(yè)之間投資增長失衡是一個(gè)重要病灶，“看看投資數(shù)字,，你會(huì)發(fā)現(xiàn)私營企業(yè)投資一直在下降,，而國企的投資卻一直上升”，“過多的信貸增長和過多對(duì)國企投資的依賴都是不健康的,，公司應(yīng)該在無需大量信貸的情況下實(shí)現(xiàn)發(fā)展”,。

在主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，政府其實(shí)有很多政策可以矯正這種發(fā)展趨勢(shì),，但這樣經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì)放緩,。所以在“保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速和再平衡”這對(duì)矛盾關(guān)系中，中國政府要怎么取舍,，成為間接影響中國未來房價(jià)的關(guān)鍵,。

埃森格林的觀點(diǎn)是，“如果中國能夠及時(shí)矯正各種問題,，我覺得它可以保持未來十年5%到6%的增長率,，這同樣也是非常了不起的成就；否則,，增長率只會(huì)更低,。”

如果政府監(jiān)管層仍然通過增加資產(chǎn)流動(dòng),、銀行貸款和社會(huì)融資總量來保持經(jīng)濟(jì)增長,，那么地方政府會(huì)利用這些額外的流動(dòng)資產(chǎn)、貸款和社會(huì)融資投資國有企業(yè),、工廠,、鋼廠和公寓（房地產(chǎn)）等領(lǐng)域。

顯然,，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到了推波助瀾的作用,。“中國的信貸申請(qǐng)門檻低是重要原因之一,，方便快捷,，因此很多人都選擇申請(qǐng)貸款，社會(huì)信用總量正以15%至20%的速度增加,。即使中國如今的經(jīng)濟(jì)增長率只有6%，這也會(huì)抬高各種物價(jià),，房價(jià)首當(dāng)其沖,。”

如果政府能夠壓制信貸增長率,，同時(shí),，采取措施提升其他投資市場(chǎng)的吸引力,，這將有效控制房價(jià)躥升。埃森格林建議,，中國政府應(yīng)該“規(guī)范股票市場(chǎng),，吸引小額投資者，讓人們選擇這種投資方式,，而不是買三套房”,。但政府也需要防止由此造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，“很大一部分貸款都流向了建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)商,。如果中國房價(jià)驟降,，很多建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司將無力償還貸款，這將對(duì)銀行和投資基金產(chǎn)生巨大沖擊”,。

對(duì)政府而言,，埃森格林提出最好的辦法是“壓制信貸增長率，規(guī)避最壞風(fēng)險(xiǎn),，鑒別并重組建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司的不良貸款,，將它們從銀行資產(chǎn)負(fù)債表上去除，股權(quán)轉(zhuǎn)換,，利用政府儲(chǔ)蓄對(duì)銀行進(jìn)行資本重組,，并加強(qiáng)對(duì)銀行和影子銀行的監(jiān)管，避免問題卷土重來”,。

監(jiān)管影子銀行是埃森格林特別提醒中國政府需要重視的,。他在研究“大蕭條”時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)人們過于相信是銀行倒閉導(dǎo)致大蕭條,，但卻忽略了所謂的“影子銀行”體系：對(duì)沖基金,、貨幣市場(chǎng)基金以及商業(yè)票據(jù)發(fā)行機(jī)構(gòu)?！栋腿麪枀f(xié)議》為跨國經(jīng)營的金融機(jī)構(gòu)制定資本金標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候,，考慮的只是商業(yè)銀行；監(jiān)管機(jī)構(gòu)也總是只關(guān)注商業(yè)銀行,。

低估危機(jī)周期 

房地產(chǎn)泡沫興起,、破滅并不是新鮮事。耶魯大學(xué)教授羅伯特·席勒研究過20世紀(jì)20年代的房地產(chǎn)市場(chǎng),。當(dāng)時(shí),，美國的佛羅里達(dá)州以及東北部、東中部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫,。到21世紀(jì)初,，美國、愛爾蘭,、西班牙等國的樓市泡沫與之如出一轍,。因此在2008年危機(jī)爆發(fā)之前,，席勒就已經(jīng)指出，當(dāng)時(shí)的樓市從各個(gè)方面來看都已經(jīng)是完全暴露的泡沫,。但即使是席勒也沒有預(yù)料到房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰后的災(zāi)難性后果,。

歷史上，全球房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的災(zāi)難性后果并沒有讓人們記住慘痛的教訓(xùn),。作為一個(gè)專門研究經(jīng)濟(jì)史的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，埃森格林在《鏡廳》一書中告訴大眾，任何一個(gè)時(shí)代,，社會(huì)總是存在低估危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的傾向,，“部分是心理因素在起作用，我想到的是,，人們會(huì)持有持續(xù)性偏見”,，“潛意識(shí)里認(rèn)為未來就與剛剛過去的一樣，當(dāng)事情進(jìn)展順利時(shí),，人們傾向于認(rèn)為會(huì)繼續(xù)好下去”,。

政策制定者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家總是傾向于高估自己對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的駕馭能力?！皟纱挝C(jī)之前都有一種天真的思潮,，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)馴服了經(jīng)濟(jì)周期”，埃森格林的研究表明,，20世紀(jì)20年代,，據(jù)說世界已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的“新時(shí)代”，這得益于美國聯(lián)邦儲(chǔ)備體系的建立,，而其他國家也建立了獨(dú)立的央行,。與此相似的是，大衰退來臨之前的時(shí)期,，人們稱之為大穩(wěn)健,，央行改進(jìn)貨幣政策被認(rèn)為可以預(yù)先熨平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，“人們相信經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不會(huì)再有劇烈波動(dòng),，商業(yè)銀行有更大的膽量增加杠桿,，投資者也敢于承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)”。

美國著名作家馬克·吐溫曾經(jīng)說過,，歷史不會(huì)重演,，但總會(huì)驚人的相似。埃森格林的理論解釋了經(jīng)濟(jì)史上的繁榮,、泡沫以及泡沫的破裂循環(huán),。但埃森格林說，這并不意味著我們從歷史中吸取教訓(xùn)后，就可以防止所有的泡沫危機(jī),。

但“我們至少可以減輕后果的嚴(yán)重性”。借鑒歷史經(jīng)驗(yàn),，對(duì)于中國當(dāng)前正在演變的高房價(jià)問題,，埃森格林認(rèn)為可以通過調(diào)整購房者的貸款-收入比和貸款-房價(jià)比來遏制，“越來越多的國家在實(shí)踐這一點(diǎn)”,。