本刊記者 陳洋?? 實習記者?? 陳媛媛 包莉婷 盧琳綿
編輯 黃劍 [email protected]
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購房資格蒸發(fā)
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7月15日上午9：33,，深圳市住房和建設局在微信公眾號上發(fā)布了一份通知，名為《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）,，涉及八項樓市調控措施（下稱“7·15新政”）,，包括調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施,、發(fā)揮稅收調控作用,、細化普通住房標準等。1400余字的通知瞬間擴散,，猶如一滴水落入滾油,，深圳樓市“炸開了鍋”。
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幾分鐘后,，德佑房產中介小王注意到了微信群里不斷彈出的消息,。他正帶著客戶李夢走在看房的路上。李夢之前已經看中了一套房子,，這是她第三次看房,。《通知》讓小王停下腳步,?！吧顟艟用窦彝ァ⒊赡陠紊砣耸浚êx異）須在本市落戶滿3年,，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明,，方可購買商品住房?！毙⊥趺鎸顗?，逐字念出了這段條款。
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新政出臺,，購房資格蒸發(fā),，李夢措手不及。她掏出手機,，搜索公眾號,，點開首篇文章，一口氣讀到最后,，末段的那句“本通知自發(fā)布之日起施行”,，戳破了她最后一絲希望。
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29歲的李夢是山東人,。2019年5月,，她的丈夫因為創(chuàng)業(yè)來到深圳,，10個月后，她也追隨南下,。符合人才引進落戶政策,，有合適的工作，買房后孩子有機會上好學校,，是他們決定移居深圳的主因,。剛剛落腳，李夢便開始尋找合適的房子,。在了解粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃后,，夫妻倆將購房范圍鎖定在光明區(qū)。
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光明區(qū)位于深圳市西北部,，靠近前海和寶安中心區(qū),。2019年8月,《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》公布，提出要“以深圳為主陣地建設綜合性國家科學中心”,，而光明科學城被確定為港深綜合性國家科學中心的核心承載區(qū),。在“雙區(qū)疊加”、“世界一流科學城”,、“深圳北部中心”等規(guī)劃概念的推動下,，光明區(qū)登上房價暴漲的前線。
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在李夢開始看房的3月,，深圳樓市已近沸騰,。來自深圳中原研究中心的數據顯示，3月深圳二手房成交套數為8008套,，較去年同期增長59.11%,。據貝殼研究院數據，3月光明區(qū)房價相比去年上漲45.4%,，漲幅全市最高,。
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房價的跳漲讓李夢心慌。為了盡早“上車”,，她在疫情期間以低于市場價8萬元的價格,，處理掉了在山東的房產。這筆房款再添上三十來萬,，李夢和丈夫希望能在深圳拿下一套總價320萬元左右的二手房,。為避免逾期違約的風險，李夢沒有在落戶深圳后立即買房,。她計劃等老家賣的房款7月底全額到賬后,，再支付定金，但突如其來的限購政策,，讓他們失去了購房資格,。
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李夢的經歷并非個例。小王同時跟進的15位客戶中,，多數如李夢一般,，被新政中“入戶時長不夠”的檻擋在了門外。
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在此之前,，深圳市執(zhí)行的限購措施,，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房,。深圳市住房和建設局 7月15日還在微信公眾號發(fā)布了《深圳推出八項措施精準調控樓市》一文,，對限購政策調整的背景作出解釋：“近幾年，我市落戶即可購房,，一定程度上加劇了市場供需矛盾,，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此,，在住房供需緊張背景下,，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求,?！?/p>
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損失5萬元退掉了“百里挑一”的房子
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不同于失去了購房資格的李夢，艾米在7月15日的政策出臺后,，基于對未來房價下調的預判,，主動放棄了7月1日定下的一套房子。這套房子70平米,，位于羅湖區(qū)（深圳中心城區(qū)東部）,。為此，她損失了一半的定金,?！拔椰F在是損失了5萬元，但后期或許可以買到一套便宜幾十萬的房子,?！辈贿^，艾米還是覺得“堵得慌”,，“那些錢夠買好幾個LV（包）了,。”
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廣東人艾米和李夢同歲,，七年前來到深圳工作,，結婚生子后成為一名家庭主婦。那套被退掉的房子是她過去三個月間,，從一百多套房子中篩選出來的,。換房的決定是4月做出的,，各大平臺上持續(xù)上揚的房價曲線、時隔四五年后重新活躍的買房交流群,，讓艾米都嗅到了和2015年相同的氣息,。
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2015年到2016年是深圳近二十年經歷的第三輪房價暴漲周期。據《北京青年報》2016年1月的報道,， 2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價格漲幅均超四成,。在全國市場普遍低增長或負增長的情況下，深圳樓市一枝獨秀,。
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懷著“再不上車就上不去“的心態(tài),，2015年底，艾米和丈夫在深圳添置了首套房,，那是龍崗附近一套50平米左右的二手房,，入手價為110萬元。高位“上車”的擔憂因2016年一季度房價持續(xù)上揚而消散,。2016年上半年,，深圳房價收入比高達38.36，被國際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市,。
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根據以往經驗,，艾米推斷深圳房價已進入新一輪上漲周期，“至少會漲到明年,?！弊罱鼛讉€月，她所在的幾個樓市交流群每天都會產生上千條信息,，“聊的全是房子,。”
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2020年4月,，在鄰居的建議下,，艾米將那套小戶型掛牌288萬元售賣，兩個月后賣出,。相比前一年,，這套房子的市價上漲了二三十萬，雖然比不過核心區(qū)新房的漲幅,，但艾米已經“滿足”,，“那個房子比較舊了?！?/p>
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在賣房時,，艾米也在同步看房。兩年前，孩子出生,，她希望置換一套大點的房子,，改善居住環(huán)境。相比賣房,，買房壓力更大,。因為沒有人幫忙照看孩子,，艾米常常要推著嬰兒車四處奔波,。“本來深圳的天氣就很熱,，看房累,，看完房回家也吃不好睡不好?！?/p>
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7月1日,，在即將收到賣房款時，艾米終于定下了一套70平米,、總價400萬元左右的房子,。沒想到剛剛安穩(wěn)兩周，新政的出臺便讓她自愿放棄了過去三個月日夜奔波的成果,。
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因為離職在家,，艾米社保中斷，失去了在深買房的資格,，不過,，她丈夫還能買房。雖然丟了真金白銀,，但她還是把深圳“7·15新政” 評價為“一個好政策”,。她不再像之前一樣著急買房了，“最少要4個月之后再買,，我會耐心等著筍盤（指低于市場價的性價比高的房子）出來,，等那些投資客資金斷裂?！?/p>
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新政推出后的第一個周末,，艾米去參加了一個線下的樓市分析會，那是一個投資房產的朋友介紹給她的,。此前,，她從未參加過類似的活動?！拔倚枰私馕磥順鞘械淖呦?。” 7月23日凌晨，艾米告訴本刊記者,，她已經停止看房,。前段時間買賣房子耗費了太多的心力，她打算先休息一陣,，“至少要跌10%我才會下手,。”
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“房源少了,，看房的人也少了”
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“冷淡”是黃建朋對新政后深圳樓市最直觀的感受,。他是龍華中原地產的一名中介?！昂芏喾吭聪录?。不少業(yè)主賣房原本是為了在更好的地段置換，如果賣了買不回來,，就不愿意賣了,。也有部分賣房的業(yè)主，心態(tài)明顯沒有之前強硬了,，原先不愿談價的,，現在也有商量的余地。買房的客戶也明顯減少了,，之前的客戶里起碼一半失去了資格,，另一半很多也不愿意出來看房了。一來是因為房源減少,，二來因為調控,，買家也不會為房價上漲而焦慮了，會再等等看,，或者轉而關注一些價格更低且?guī)W位的新房,。”
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黃建朋有一個客戶,，原本想以628萬元的價格賣掉位于龍華的一套自住房,，然后到南山或者前海置換一套1000萬元左右的房子。如今因為貸款首付比例和增值稅征免年限的提高,，這名客戶需要多掏幾十萬元首付款,。考慮到房價存在橫盤或者下跌的不確定性,，客戶中止了換房計劃,。
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黃建朋認為這是較為普遍的情況，“房子本來就是買漲不買跌,?！苯刂?月22日，新政推出后的一周內，他的帶看量為1,，成交量為0,。
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據深圳市房地產中介協會公布的數據，深圳市房地產中介企業(yè)二手房網簽量經歷了2020年第28周（7月6日至7月12日）峰值的10023套后,，在第29周幾近腰斬,，降至5143套，到了第30周,，這一數據下滑到1700套（含自助網簽）,。
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和黃建朋一樣，廣東人林玲的工作同樣因新政受波動,。她于2012年來到深圳,，2016年前后開始從事深圳入戶咨詢服務行業(yè)。據她了解,，2020年上半年，有不少外地投資客到深圳投資房產,。根據深圳的入戶政策,，四類人才可以“秒批入戶”，其中包括45周歲以下,、本科以上學歷人員,，以及35周歲以下、?？埔陨蠈W歷人員,。
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“7·15新政”出臺后，林玲的兩名客戶決定放棄入戶申請,?！八麄兿胪ㄟ^入戶來買房。現在新政策出來,，入戶后還需三年社保,，考慮到時間成本比較高，就不辦了,?！绷至嵴J為，入戶業(yè)務所受影響是兩面的,，也有一些在深圳找到工作的畢業(yè)生,，因為購房新政對戶口的要求，反而會比之前更積極地申請落戶,。
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在深圳的8年里,，林玲結了婚，生了子，一直租房,?！百嵉挠肋h趕不上房價，是挺焦慮的,?！痹谒磥恚{控政策雖然對辦理入戶的客戶量會有影響,，但長期來看是有益的,，“不然（像上半年）這樣漲得太快，很多人的心都在炒房上,，就太浮躁了,。”
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“樓市就是政策市,?！秉S建朋2019年初進入房地產中介行業(yè)，2020年上半年,，他第一次經歷房價暴漲,。最忙的6月，他通常一周工作六天,，每兩天帶一批客戶看房,，每周末，他供職的中原地產在龍華區(qū)的成交量一般為10到20套,。如今行情急轉直下,，他的心態(tài)難免波動?！安恢皇俏?，現在大部分中介都是比較懶散的狀態(tài)了，落差確實非常大,?！?/p>
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最直接的影響是收入。黃建朋目前在深圳租房住,，每月房租2100元,。他的工資包括底薪加提成，如果沒有一定的交易量支撐,，單靠兩千多元的底薪,，很難在深圳生活?！胺慨a經紀人的淘汰率一直都挺高的,。堅持三五年也不一定能掙到什么錢,。”來深圳五年,，他從沒想過要在深圳買房,，“我肯定是回家買，深圳的房價不是底層群眾能夠承受的,?！?/p>
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楊習是廣東一家房地產企業(yè)的售樓部經理，2007年來到深圳后,，進入房地產行業(yè)已13年,。他負責銷售的樓盤位于龍崗區(qū)，尚未開盤,，目前處于登記意向客戶的階段,。7月15日政策剛出，其登記客戶中有六成左右受到影響,，17日住建局出臺調控細則后,，這一比例降至20%。
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“無論是帶有投機性質的客戶,，還是剛需客戶,，上門量肯定是比政策出臺前要少?？蛻粢蚕鄬潇o一點，以前買一套房,，可能看房到交錢最多一周時間,，要不然房子就被別人買走了。像之前西部一些盤,，甚至要搖號,，三四百套房九千多人認籌，根本沒時間考慮房子的朝向,、地段,、樓層、采光等等,。如今,，客戶能有多一點的時間來選擇和考慮?！?/p>
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“誤傷”：被改變的生活軌跡
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楊習的客戶中,，受新政影響的主要是那些投機買房或近期轉深圳戶口的群體，那些換工作不太重視社保的人群也被“誤傷”,。
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如今,，李夢和丈夫均為“全國范圍內名下無房”的狀態(tài),，她認為，這足以自證“剛需”,。她介懷于失去了一張深圳的“房票”,，還有通過買房讓孩子進入一所滿意小學的希望。
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她的孩子2021年將到上小學的年齡,。她賣掉老家的房子到深圳,，是希望給孩子更好的教育，也不愿兩地分居,。確認失去買房資格后,，她立馬開始研究學位租賃。
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一直以來,，深圳都面臨著招生地段內生源超過學校招生能力的問題,。2019年11月，深圳市龍華區(qū)教育局就曾發(fā)布過2020年義務教育階段學校新生學位預警,，根據其在9月啟動的2020年全區(qū)學位需求調研,，預計小一適齡兒童32807人，小一學位總缺口近8000個,。2014年,，深圳市開始全面推行積分入學管理辦法，對深圳戶籍和符合深圳市就讀條件的非深戶籍兒童入學實行統一積分,，并根據積分情況統一安排學位,，其中戶籍和房產是最重要的考量因素。
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2020年,，李夢所在的龍崗區(qū)小一學位申請的學區(qū)積分,，由基礎分和加分兩部分組成，滿分為110分,?；A分依據孩子的戶籍類型和居住情況分為七類，從100分到60分不等,，“100分”要求“龍崗戶籍+學區(qū)購房”或者“學區(qū)戶籍+學區(qū)祖屋”,，而“60分”則要求“非深戶籍+學區(qū)租房或有特殊住房”。
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不同學校的錄取積分各不相同,。按照李夢從中介處獲取的一份名為“龍崗區(qū)2017-2019年小一網上報名錄取分數”的統計表,，2019年錄取分數線最高的是“布吉街道賢義外國語學校（公辦）”，分數線為105.35分,。除分數線外,，表格里每所學校后面還細致標出了各種額外的考核要求，比如不動產證登記時間,、租賃材料備案時間,、社保月數,、學區(qū)戶籍遷入時間等等。
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研究后的結果讓李夢有些受挫,?！安⒉皇亲獾胶玫膶W位房就能上好的學校。如果是買房,，基礎分達到100分,，可以申請最好的第一類學校；而租房的深戶基礎分則在70到75之間,，要保證錄取,，只能申報第六類學校?！?/p>
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李夢認為小學生涯會影響孩子學習習慣的養(yǎng)成,，選一所優(yōu)質小學非常重要。但現實是,，她必須降低預期,。新政出臺后的一周，她依然奔波于各種房屋信息中,。根據“居住加分”政策,，提供房屋租賃憑證的，按房屋租賃憑證備案時間加分,，每滿一個月加0.05分,。
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“目前很多剛需不能買房，租房人數上升,，租金上漲是難免的,。”因為租房涉及學位鎖定,，很多業(yè)主會額外收取一筆“學位占用費”，李夢從中介處了解到,，往年的行情通常在0到1.8萬元不等,。然而，她在7月19日看上的一套房子,，房東直接開出了4萬的高價,。截至7月25日，李夢依然沒能租到合適的帶學位的房子,，她和丈夫決定先租間房住下,，下半年再找，“肯定是要搬上一到兩次家了,?！?/p>
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如今,，李夢五歲的孩子還留在山東，由親戚幫忙照看,。買房結束分居的計劃擱淺,，她覺得“對不起孩子，我們?yōu)榱俗约旱墓ぷ?，影響孩子小學前三年的教育,，甚至必須異地”。
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和李夢一樣,，方晨也將自己歸為被政策“誤傷”的“剛需人群”,，她是十幾年的“老深戶”了。
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方晨來自東北,，2006年到深圳大學讀書,，戶口同時遷入深圳，畢業(yè)后留深工作,。丈夫馮興與她情況相同,。2016年，馮興被公司調回杭州總部,，同在一家公司的方晨陪同調職,。2019年8月，二人結束調遣,，返回深圳,。期間三年，方晨和馮興的社保都落在杭州,。
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2020年6月,，因為公司搬至南山區(qū)，考慮到通勤來回四小時,，以及孩子上幼兒園的學位問題,，夫妻倆決定賣掉2012年在深圳鹽田區(qū)購入的一套新房，在南山區(qū)置換一套小戶型二手房,。7月8日,，房子以近500萬的價格賣出，二人開始馬不停蹄地選房,。方晨計劃8日（周三）賣完房,，最好周末就能把買房合同簽了?？蛇^程的坎坷超出了她的想象,。
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“小戶型的房子本就緊缺，稍微好點的,，大家都想拿下,。我們的預算只有750萬,，后來被逼著上調到900萬?？杉幢氵@樣,，最后也沒買到。南山,、寶安的業(yè)主大都心態(tài)高,，他看你想買就反價，要么就是約好了談價,，臨時爽約,。”方晨介紹,。
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新政出臺前一周,，方晨已被連續(xù)爽約三次。最近一次就發(fā)生在7月14日晚上,。原本約好當天下班后敲定合同,、支付定金，結果他們夫妻卻等來了業(yè)主爽約的電話,。兩人不想放棄,，待到晚上10點多，又選中了一套房子,。因為業(yè)主是名巡警,，在值班，約談推到次日,。到了7月15日,，他們沒等到業(yè)主，卻等來了限購政策,。
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微信公眾號“深圳住建頭條”7月17日發(fā)布“熱點問題解答”,，明確了“深戶已繳3年以上社保，因工作調動等原因導致社保斷繳,，不能買房”,。方晨今年買房的希望徹底“涼涼”。這些天,，除了抓緊時間彌補之前因為賣房、看房請假而耽誤的工作,，夫妻倆當務之急是先租個房子,，把一家老小安頓下來。
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“計劃好的生活全被打亂了,。下個月從房子里搬出來,，我們就沒有紅本（房產證）,，變成了租客，也不知道會租在哪個區(qū),，居住地更換會影響孩子入學的積分,。”方晨覺得自己目前處境很尷尬,，“十幾年的深戶,，賣了深圳唯一的房子準備置換，然后突然失去了買房資格,。等到兩年后社保滿三年,，現在賣房的錢還能買到什么樣的房子呢？”
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政策出臺后,，方晨夫婦也曾考慮過換個城市,，比如回杭州，那里房價比深圳低,，今年9月之前兩人的社保繳納記錄也符合當地的購買條件,。然而，除了工作調動不便,，他們還是喜歡深圳,，“我們在深圳生活這么多年，讀書成家都在這,。這邊的氣候,、城市發(fā)展都比內地強太多?！?/p>
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雖然才來深圳不久,，但和方晨一樣，李夢也喜歡這座城市,?！拔也缓蠡趤砩钲冢矣X得這是適合我們90后奮斗的地方,。很多新落戶深圳的人,，都是為了工作和理想而來，希望工作和家庭能夠齊頭并進,，不是失衡發(fā)展,，面臨資產和家庭教育的雙重制約?！?/p>
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“被倒逼的調控”
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在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,，深圳此次調控打壓的是投機炒作，對合理的住房消費、長期投資需求是支持和保護的,，但任何公共政策它都有外部性,，“誤傷”無法避免，也很難判定,，“因為在深圳,，沒有絕對意義上的‘剛需’，多少都帶有投資屬性,?！?/p>
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不過，李宇嘉7月17日發(fā)表的《深圳樓市調控,，本不必下猛藥》一文里,，也對政策提出了疑問——“這次調控是不是不用這么大動靜，是不是本來可以避免,，或者更早一點出臺調控,？”
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他認為，2019年以來曾經有三次時間節(jié)點,，如果能提前以“1年落戶+1年社?！边@樣較為緩和的政策對沖，或許可以避免出現2020年5到6月深圳樓市“失控”的局面,。
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李宇嘉向本刊稱,，調控政策何時出臺背后是相關部門“兩害相權取其輕”，“之前沒有出臺調控,，是因為弊大于利,，后來再不調控，炒作的泡沫就更夸張了,，所以是利大于弊,。”他將“7·15新政”形容為“被倒逼的調控”,，政策到了不得不出的時刻,。
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一方面，房價漲得太快,。2019年底,，得益于取消豪宅稅，以及深圳粵港澳大灣區(qū),、先行示范區(qū)建設等利好政策的影響,，深圳二手房均價時隔四年再度超越北京，重回全國首位,。2020年上半年,，雖然受疫情持續(xù)沖擊,，但基于貨幣發(fā)毛（貨幣貶值）和對政策松綁的預期，深圳樓市開始出現“魔幻般上漲”,。
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“上半年收尾的6月份，從過戶數據來看,，深圳二手住宅成交套數為10594套,，環(huán)比上升23.9%，成交面積為90.6萬平方米,，環(huán)比上升28.0%,。而這個成交量是2016年4月以來的最高峰。上次‘破萬套’,，還是2016年3月,，那是近10年來深圳樓市最火爆的時期?！崩钣罴谓榻B,，3月以來，新房市場也頻頻出現“日光”,、“秒光”的現象,。
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市場的火熱同樣體現在成交價上。據中國房地產業(yè)協會公布的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數據,，深圳6月二手房均價達到74929元,，相比去年年底上漲14.37%，位居全國漲幅榜次席,，二手房均價分別超出北京20%,、上海36%，是廣州的2.09倍,。如果從2019年“雙11”算起,，部分熱門區(qū)域的房屋（特別是光明、南山,、福田,、寶安中心區(qū)的學位房）價格上漲幅度甚至達到60%到100%。
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在李宇嘉看來,，政策出臺的另一個原因是投機炒作泛濫,，已經觸碰到了“房住不炒”的底線，比如暴力拉升,、集體護盤,、假結婚、假離婚,，過橋貸,、經營貸等操作屢見不鮮。
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“這樣上漲是受不了的，可不斷還有人接盤,，我們都覺得危險,。”資深房產投資顧問Cody 2009年來到深圳,，已在房地產行業(yè)浸淫十幾年,。7月14日，他的同事就見證了一樁“典型”案例,。
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當晚,，客戶和業(yè)主原本約定就一套市場價1950萬左右的房產進行價格磋商，談到2000萬時,，業(yè)主同意成交,。但在簽合同之前，受小區(qū)其他業(yè)主抱團抬價的提議影響,，業(yè)主臨時反價,，再漲200萬?？蛻舨煌?，一拍兩散。
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“15號政策一出,，雙方都陷入了被動局面,。原本客戶想去辦假離婚，把首付從五成降到三成,，但現在新政（夫妻離異的,，任何一方自夫妻離異之日起三年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算,；家庭有1套買普通住宅首付70%,，非普通住宅80%）出臺，他們家里還有房,，離婚與否,，首付都被拉到了80%，再算上增值稅,，就換不起了,。業(yè)主那邊，政策出臺后,，接盤群體減少,，增值稅抬高，之前的高價也無可能,?！盋ody回憶,。
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在Cody看來，這種現象在深圳并不少見,，而且并非今年的特殊現象,。“這一次的政策可以看作是為之前的政策漏洞打上補丁,。目前,，市場還普遍處于觀望狀態(tài)?！?/p>
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“至少短期內，7·15新政能把戶籍炒房控制住,。這劑猛藥下去,，樓市穩(wěn)定住了，但也要防止下跌,，穩(wěn)字當頭也是樓市的調控目標,，這將考驗下半年深圳的政策?！?李宇嘉說,。
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據深圳市房地產中介協會預計，“7·15新政”調控影響將分兩階段梯次顯現：第一階段為政策劇烈反應期,，即成交量在短時間內將會大幅度下跌,，同時中介帶看量也會明顯下滑；第二階段為政策消化期,，即一般自新政發(fā)布起2-6個月,，其效應方逐步在房地產價格上體現?！?·15新政”的影響力將在今年國慶后才會完整顯現,。
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本刊記者曾于7月22日聯系深圳市住建局，但工作人員表示,，相關細則還在逐步完善中,，暫不方便接受采訪。
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深圳難題
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2019年,，深圳市原市委常委,、副市長張思平在《深圳住房制度改革和房價調控》（下稱《調控》）一文中曾提出，“房價快速上漲對經濟社會發(fā)展來說,，是把‘雙刃劍’,。”
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一方面,，房地產不僅是GDP的重要組成部分,，也成為地方財政收入和保障政府正常運作的重要來源,，對于提升城市建設和管理水平、提高城市居民住宅及生活水平等發(fā)揮了重要作用,。但另一方面,，深圳的房價失控和短期暴漲不僅會引發(fā)民眾不滿，帶領全國房價上漲,，也可能帶來房地產泡沫,，提高金融等領域的系統性風險。
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李宇嘉認為,，深圳房價從2019年下半年到2020年上半年的暴漲,，跟上一輪暴漲（2015年至2016年）背后的邏輯相似，“都是貨幣寬松,，加上杠桿被用到了極致,。”
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據張思平在《調控》一文中對2015年下半年到2016年下半年深圳房價失控的描述,，那個階段,，“深圳每平方米價格實現了‘萬元三級跳’，即從每平方米20000元以上達到了每平方米50000元以上,?！?/p>
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據張思平回憶，2014年開始,，中國經濟進入了增長速度下滑的“新常態(tài)”,，房地產“去庫存”成為供給側結構性改革的重要內容。不過,，深圳房地產市場并不存在供大于求,、庫存嚴重的問題，反而是需求旺盛,，供應不足,，房地產投機、投資現象嚴重,。然而,，當時深圳市在貫徹國家政策的過程中，沒有考慮本地實情,，而是照搬了國家放松房地產調控的去庫存政策,，從金融信貸、購房限制等方面,，全面放開了對需求側的調控措施,，鼓勵市民積極購房。加上2015年上半年全國股票市場火爆,，相當一部分股票市場的盈利被注入房地產市場,。深圳樓市進入瘋狂失控時期,。
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“直到2016年10月4日，深圳市才按照國家統一部署,，實行各城市差別化的調控政策,，出臺了‘深八條’，實施嚴格的限購限貸政策,，并對房地產市場秩序進行整頓,，依靠行政審批房地產商品售賣價格等手段，強行壓住了深圳房價迅猛上漲的勢頭,?！睆堅凇墩{控》一文里寫道。
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“相比上一輪暴漲,，過去幾年來深圳的城市地位發(fā)生了顯著的變化,，各種新推出的規(guī)劃也更容易被炒作?！?李宇嘉認為調控本質上是短期的權宜之計，“盡管7·15的力度很大,，但樓市基本面并未改變,，比如供地偏少、有效供應不足,、貨幣充裕等等,。”
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深圳供需兩端的矛盾凸顯,，也讓調控的難度大幅提高,。根據公開數據，2017年北京,、上海,、廣州、深圳的城市面積分別約為16410平方千米,、6340平方千米,、7433.93平方千米、1996.85平方千米,，而人口面積則分別為1664人/平方千米,、4765人/平方千米、1950人/平方千米,、6274人/平方千米,。
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李宇嘉認為，一方面,，深圳自設立特區(qū)以來,，一直推崇開放和包容,，“孔雀東南飛”，鼓勵外地人來深創(chuàng)業(yè),，分享城市紅利（包括買房）,，入戶門檻在一線城市里最低，背后有其歷史沿革和與眾不同的城市定位,；另一方面,，深圳的城市體量太小，經濟空間受限,，加上創(chuàng)業(yè)型城市提倡冒險精神,，法無禁止即可為，也加重了樓市的復雜性,。
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從經濟特區(qū)到中國特色社會主義先行示范區(qū),，未來，深圳將承擔更多的重大發(fā)展任務,，如何穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，這座城市還有很多路要走。
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（應采訪對象要求,，文中小王,、李夢、艾米,、林玲,、方晨、楊習,、馮興均為化名）
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