本刊記者 陳洋?? 實(shí)習(xí)記者?? 陳媛媛 包莉婷 盧琳綿
編輯 黃劍 [email protected]
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購(gòu)房資格蒸發(fā)
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7月15日上午9：33,，深圳市住房和建設(shè)局在微信公眾號(hào)上發(fā)布了一份通知,，名為《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）,，涉及八項(xiàng)樓市調(diào)控措施（下稱(chēng)“7·15新政”）,，包括調(diào)整商品住房限購(gòu)年限,、完善差別化住房信貸措施,、發(fā)揮稅收調(diào)控作用,、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)等,。1400余字的通知瞬間擴(kuò)散，猶如一滴水落入滾油,，深圳樓市“炸開(kāi)了鍋”,。
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幾分鐘后，德佑房產(chǎn)中介小王注意到了微信群里不斷彈出的消息,。他正帶著客戶(hù)李夢(mèng)走在看房的路上,。李夢(mèng)之前已經(jīng)看中了一套房子，這是她第三次看房,?！锻ㄖ纷屝⊥跬Ｏ履_步?！吧顟?hù)居民家庭,、成年單身人士（含離異）須在本市落戶(hù)滿(mǎn)3年,，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房,?！毙⊥趺鎸?duì)李夢(mèng)，逐字念出了這段條款,。
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新政出臺(tái),，購(gòu)房資格蒸發(fā)，李夢(mèng)措手不及,。她掏出手機(jī),，搜索公眾號(hào)，點(diǎn)開(kāi)首篇文章,，一口氣讀到最后,，末段的那句“本通知自發(fā)布之日起施行”，戳破了她最后一絲希望,。
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29歲的李夢(mèng)是山東人,。2019年5月，她的丈夫因?yàn)閯?chuàng)業(yè)來(lái)到深圳,，10個(gè)月后,，她也追隨南下。符合人才引進(jìn)落戶(hù)政策,，有合適的工作,，買(mǎi)房后孩子有機(jī)會(huì)上好學(xué)校，是他們決定移居深圳的主因,。剛剛落腳，李夢(mèng)便開(kāi)始尋找合適的房子,。在了解粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃后,，夫妻倆將購(gòu)房范圍鎖定在光明區(qū)。
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光明區(qū)位于深圳市西北部,，靠近前海和寶安中心區(qū),。2019年8月,《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》公布，提出要“以深圳為主陣地建設(shè)綜合性國(guó)家科學(xué)中心”,，而光明科學(xué)城被確定為港深綜合性國(guó)家科學(xué)中心的核心承載區(qū),。在“雙區(qū)疊加”、“世界一流科學(xué)城”,、“深圳北部中心”等規(guī)劃概念的推動(dòng)下,，光明區(qū)登上房?jī)r(jià)暴漲的前線(xiàn)。
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在李夢(mèng)開(kāi)始看房的3月,，深圳樓市已近沸騰,。來(lái)自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，3月深圳二手房成交套數(shù)為8008套，較去年同期增長(zhǎng)59.11%,。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，3月光明區(qū)房?jī)r(jià)相比去年上漲45.4%，漲幅全市最高,。
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房?jī)r(jià)的跳漲讓李夢(mèng)心慌,。為了盡早“上車(chē)”，她在疫情期間以低于市場(chǎng)價(jià)8萬(wàn)元的價(jià)格,，處理掉了在山東的房產(chǎn),。這筆房款再添上三十來(lái)萬(wàn)，李夢(mèng)和丈夫希望能在深圳拿下一套總價(jià)320萬(wàn)元左右的二手房,。為避免逾期違約的風(fēng)險(xiǎn),，李夢(mèng)沒(méi)有在落戶(hù)深圳后立即買(mǎi)房。她計(jì)劃等老家賣(mài)的房款7月底全額到賬后,，再支付定金,，但突如其來(lái)的限購(gòu)政策，讓他們失去了購(gòu)房資格,。
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李夢(mèng)的經(jīng)歷并非個(gè)例,。小王同時(shí)跟進(jìn)的15位客戶(hù)中，多數(shù)如李夢(mèng)一般,，被新政中“入戶(hù)時(shí)長(zhǎng)不夠”的檻擋在了門(mén)外,。
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在此之前，深圳市執(zhí)行的限購(gòu)措施,，對(duì)深戶(hù)居民沒(méi)有落戶(hù)時(shí)間和繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的要求,，居民落戶(hù)即可購(gòu)房。深圳市住房和建設(shè)局 7月15日還在微信公眾號(hào)發(fā)布了《深圳推出八項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市》一文,，對(duì)限購(gòu)政策調(diào)整的背景作出解釋?zhuān)骸敖鼛啄?，我市落?hù)即可購(gòu)房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾,，這對(duì)于早期已落戶(hù)深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平,。因此，在住房供需緊張背景下,，適當(dāng)收緊戶(hù)籍居民購(gòu)房政策,，以切實(shí)支持合理自住需求?！?/p>
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損失5萬(wàn)元退掉了“百里挑一”的房子
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不同于失去了購(gòu)房資格的李夢(mèng),，艾米在7月15日的政策出臺(tái)后，基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)判,，主動(dòng)放棄了7月1日定下的一套房子,。這套房子70平米,，位于羅湖區(qū)（深圳中心城區(qū)東部）。為此,，她損失了一半的定金,。“我現(xiàn)在是損失了5萬(wàn)元,，但后期或許可以買(mǎi)到一套便宜幾十萬(wàn)的房子,。”不過(guò),，艾米還是覺(jué)得“堵得慌”,，“那些錢(qián)夠買(mǎi)好幾個(gè)LV（包）了?！?/p>
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廣東人艾米和李夢(mèng)同歲,，七年前來(lái)到深圳工作，結(jié)婚生子后成為一名家庭主婦,。那套被退掉的房子是她過(guò)去三個(gè)月間,，從一百多套房子中篩選出來(lái)的。換房的決定是4月做出的,，各大平臺(tái)上持續(xù)上揚(yáng)的房?jī)r(jià)曲線(xiàn),、時(shí)隔四五年后重新活躍的買(mǎi)房交流群，讓艾米都嗅到了和2015年相同的氣息,。
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2015年到2016年是深圳近二十年經(jīng)歷的第三輪房?jī)r(jià)暴漲周期,。據(jù)《北京青年報(bào)》2016年1月的報(bào)道， 2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價(jià)格漲幅均超四成,。在全國(guó)市場(chǎng)普遍低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)的情況下,，深圳樓市一枝獨(dú)秀。
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懷著“再不上車(chē)就上不去“的心態(tài),，2015年底,，艾米和丈夫在深圳添置了首套房，那是龍崗附近一套50平米左右的二手房,，入手價(jià)為110萬(wàn)元。高位“上車(chē)”的擔(dān)憂(yōu)因2016年一季度房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)而消散,。2016年上半年,，深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)38.36，被國(guó)際貨幣基金組織列為全球“最難買(mǎi)得起樓”的城市,。
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根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),，艾米推斷深圳房?jī)r(jià)已進(jìn)入新一輪上漲周期，“至少會(huì)漲到明年,?！弊罱鼛讉€(gè)月,，她所在的幾個(gè)樓市交流群每天都會(huì)產(chǎn)生上千條信息，“聊的全是房子,?！?/p>
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2020年4月，在鄰居的建議下,，艾米將那套小戶(hù)型掛牌288萬(wàn)元售賣(mài),，兩個(gè)月后賣(mài)出。相比前一年,，這套房子的市價(jià)上漲了二三十萬(wàn),，雖然比不過(guò)核心區(qū)新房的漲幅，但艾米已經(jīng)“滿(mǎn)足”,，“那個(gè)房子比較舊了,。”
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在賣(mài)房時(shí),，艾米也在同步看房,。兩年前，孩子出生,，她希望置換一套大點(diǎn)的房子,，改善居住環(huán)境。相比賣(mài)房,，買(mǎi)房壓力更大,。因?yàn)闆](méi)有人幫忙照看孩子，艾米常常要推著嬰兒車(chē)四處奔波,?！氨緛?lái)深圳的天氣就很熱，看房累,，看完房回家也吃不好睡不好,。”
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7月1日,，在即將收到賣(mài)房款時(shí),，艾米終于定下了一套70平米、總價(jià)400萬(wàn)元左右的房子,。沒(méi)想到剛剛安穩(wěn)兩周,，新政的出臺(tái)便讓她自愿放棄了過(guò)去三個(gè)月日夜奔波的成果。
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因?yàn)殡x職在家,，艾米社保中斷,，失去了在深買(mǎi)房的資格，不過(guò),，她丈夫還能買(mǎi)房,。雖然丟了真金白銀,，但她還是把深圳“7·15新政” 評(píng)價(jià)為“一個(gè)好政策”。她不再像之前一樣著急買(mǎi)房了,，“最少要4個(gè)月之后再買(mǎi),，我會(huì)耐心等著筍盤(pán)（指低于市場(chǎng)價(jià)的性?xún)r(jià)比高的房子）出來(lái)，等那些投資客資金斷裂,?！?/p>
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新政推出后的第一個(gè)周末，艾米去參加了一個(gè)線(xiàn)下的樓市分析會(huì),，那是一個(gè)投資房產(chǎn)的朋友介紹給她的,。此前，她從未參加過(guò)類(lèi)似的活動(dòng),?！拔倚枰私馕磥?lái)樓市的走向?！?7月23日凌晨,，艾米告訴本刊記者，她已經(jīng)停止看房,。前段時(shí)間買(mǎi)賣(mài)房子耗費(fèi)了太多的心力,，她打算先休息一陣，“至少要跌10%我才會(huì)下手,?！?/p>
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“房源少了，看房的人也少了”
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“冷淡”是黃建朋對(duì)新政后深圳樓市最直觀的感受,。他是龍華中原地產(chǎn)的一名中介,。“很多房源下架,。不少業(yè)主賣(mài)房原本是為了在更好的地段置換,，如果賣(mài)了買(mǎi)不回來(lái)，就不愿意賣(mài)了,。也有部分賣(mài)房的業(yè)主,，心態(tài)明顯沒(méi)有之前強(qiáng)硬了，原先不愿談價(jià)的,，現(xiàn)在也有商量的余地,。買(mǎi)房的客戶(hù)也明顯減少了，之前的客戶(hù)里起碼一半失去了資格,，另一半很多也不愿意出來(lái)看房了。一來(lái)是因?yàn)榉吭礈p少,，二來(lái)因?yàn)檎{(diào)控,，買(mǎi)家也不會(huì)為房?jī)r(jià)上漲而焦慮了,，會(huì)再等等看，或者轉(zhuǎn)而關(guān)注一些價(jià)格更低且?guī)W(xué)位的新房,?！?/p>
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黃建朋有一個(gè)客戶(hù)，原本想以628萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉位于龍華的一套自住房,，然后到南山或者前海置換一套1000萬(wàn)元左右的房子,。如今因?yàn)橘J款首付比例和增值稅征免年限的提高，這名客戶(hù)需要多掏幾十萬(wàn)元首付款,?？紤]到房?jī)r(jià)存在橫盤(pán)或者下跌的不確定性，客戶(hù)中止了換房計(jì)劃,。
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黃建朋認(rèn)為這是較為普遍的情況,，“房子本來(lái)就是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌?！苯刂?月22日,，新政推出后的一周內(nèi)，他的帶看量為1,，成交量為0,。
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據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，深圳市房地產(chǎn)中介企業(yè)二手房網(wǎng)簽量經(jīng)歷了2020年第28周（7月6日至7月12日）峰值的10023套后,，在第29周幾近腰斬,，降至5143套，到了第30周,，這一數(shù)據(jù)下滑到1700套（含自助網(wǎng)簽）,。
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和黃建朋一樣，廣東人林玲的工作同樣因新政受波動(dòng),。她于2012年來(lái)到深圳,，2016年前后開(kāi)始從事深圳入戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)行業(yè)。據(jù)她了解,，2020年上半年,，有不少外地投資客到深圳投資房產(chǎn)。根據(jù)深圳的入戶(hù)政策,，四類(lèi)人才可以“秒批入戶(hù)”,，其中包括45周歲以下、本科以上學(xué)歷人員,，以及35周歲以下,、專(zhuān)科以上學(xué)歷人員。
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“7·15新政”出臺(tái)后，林玲的兩名客戶(hù)決定放棄入戶(hù)申請(qǐng),?！八麄兿胪ㄟ^(guò)入戶(hù)來(lái)買(mǎi)房。現(xiàn)在新政策出來(lái),，入戶(hù)后還需三年社保,，考慮到時(shí)間成本比較高，就不辦了,?！绷至嵴J(rèn)為，入戶(hù)業(yè)務(wù)所受影響是兩面的,，也有一些在深圳找到工作的畢業(yè)生,，因?yàn)橘?gòu)房新政對(duì)戶(hù)口的要求，反而會(huì)比之前更積極地申請(qǐng)落戶(hù),。
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在深圳的8年里,，林玲結(jié)了婚，生了子,，一直租房,。“賺的永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià),，是挺焦慮的,。”在她看來(lái),，調(diào)控政策雖然對(duì)辦理入戶(hù)的客戶(hù)量會(huì)有影響,，但長(zhǎng)期來(lái)看是有益的，“不然（像上半年）這樣漲得太快,，很多人的心都在炒房上,，就太浮躁了?！?/p>
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“樓市就是政策市,。”黃建朋2019年初進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè),，2020年上半年,，他第一次經(jīng)歷房?jī)r(jià)暴漲。最忙的6月,，他通常一周工作六天,，每?jī)商鞄б慌蛻?hù)看房，每周末,，他供職的中原地產(chǎn)在龍華區(qū)的成交量一般為10到20套,。如今行情急轉(zhuǎn)直下,，他的心態(tài)難免波動(dòng)?！安恢皇俏?，現(xiàn)在大部分中介都是比較懶散的狀態(tài)了，落差確實(shí)非常大,。”
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最直接的影響是收入,。黃建朋目前在深圳租房住,，每月房租2100元。他的工資包括底薪加提成,，如果沒(méi)有一定的交易量支撐,，單靠?jī)汕Ф嘣牡仔剑茈y在深圳生活,?！胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的淘汰率一直都挺高的。堅(jiān)持三五年也不一定能掙到什么錢(qián),?！眮?lái)深圳五年，他從沒(méi)想過(guò)要在深圳買(mǎi)房,，“我肯定是回家買(mǎi),，深圳的房?jī)r(jià)不是底層群眾能夠承受的?！?/p>
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楊習(xí)是廣東一家房地產(chǎn)企業(yè)的售樓部經(jīng)理,，2007年來(lái)到深圳后，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已13年,。他負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的樓盤(pán)位于龍崗區(qū),，尚未開(kāi)盤(pán)，目前處于登記意向客戶(hù)的階段,。7月15日政策剛出,，其登記客戶(hù)中有六成左右受到影響，17日住建局出臺(tái)調(diào)控細(xì)則后,，這一比例降至20%,。
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“無(wú)論是帶有投機(jī)性質(zhì)的客戶(hù)，還是剛需客戶(hù),，上門(mén)量肯定是比政策出臺(tái)前要少,。客戶(hù)也相對(duì)冷靜一點(diǎn),，以前買(mǎi)一套房,，可能看房到交錢(qián)最多一周時(shí)間，要不然房子就被別人買(mǎi)走了。像之前西部一些盤(pán),，甚至要搖號(hào),，三四百套房九千多人認(rèn)籌，根本沒(méi)時(shí)間考慮房子的朝向,、地段,、樓層、采光等等,。如今,，客戶(hù)能有多一點(diǎn)的時(shí)間來(lái)選擇和考慮?！?/p>
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“誤傷”：被改變的生活軌跡
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楊習(xí)的客戶(hù)中,，受新政影響的主要是那些投機(jī)買(mǎi)房或近期轉(zhuǎn)深圳戶(hù)口的群體，那些換工作不太重視社保的人群也被“誤傷”,。
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如今,，李夢(mèng)和丈夫均為“全國(guó)范圍內(nèi)名下無(wú)房”的狀態(tài)，她認(rèn)為,，這足以自證“剛需”,。她介懷于失去了一張深圳的“房票”，還有通過(guò)買(mǎi)房讓孩子進(jìn)入一所滿(mǎn)意小學(xué)的希望,。
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她的孩子2021年將到上小學(xué)的年齡,。她賣(mài)掉老家的房子到深圳，是希望給孩子更好的教育,，也不愿兩地分居,。確認(rèn)失去買(mǎi)房資格后，她立馬開(kāi)始研究學(xué)位租賃,。
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一直以來(lái),，深圳都面臨著招生地段內(nèi)生源超過(guò)學(xué)校招生能力的問(wèn)題。2019年11月,，深圳市龍華區(qū)教育局就曾發(fā)布過(guò)2020年義務(wù)教育階段學(xué)校新生學(xué)位預(yù)警,，根據(jù)其在9月啟動(dòng)的2020年全區(qū)學(xué)位需求調(diào)研，預(yù)計(jì)小一適齡兒童32807人,，小一學(xué)位總?cè)笨诮?000個(gè),。2014年，深圳市開(kāi)始全面推行積分入學(xué)管理辦法,，對(duì)深圳戶(hù)籍和符合深圳市就讀條件的非深戶(hù)籍兒童入學(xué)實(shí)行統(tǒng)一積分,，并根據(jù)積分情況統(tǒng)一安排學(xué)位，其中戶(hù)籍和房產(chǎn)是最重要的考量因素,。
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2020年,，李夢(mèng)所在的龍崗區(qū)小一學(xué)位申請(qǐng)的學(xué)區(qū)積分,，由基礎(chǔ)分和加分兩部分組成，滿(mǎn)分為110分,?；A(chǔ)分依據(jù)孩子的戶(hù)籍類(lèi)型和居住情況分為七類(lèi)，從100分到60分不等,，“100分”要求“龍崗戶(hù)籍+學(xué)區(qū)購(gòu)房”或者“學(xué)區(qū)戶(hù)籍+學(xué)區(qū)祖屋”,，而“60分”則要求“非深戶(hù)籍+學(xué)區(qū)租房或有特殊住房”。
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不同學(xué)校的錄取積分各不相同,。按照李夢(mèng)從中介處獲取的一份名為“龍崗區(qū)2017-2019年小一網(wǎng)上報(bào)名錄取分?jǐn)?shù)”的統(tǒng)計(jì)表,，2019年錄取分?jǐn)?shù)線(xiàn)最高的是“布吉街道賢義外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（公辦）”，分?jǐn)?shù)線(xiàn)為105.35分,。除分?jǐn)?shù)線(xiàn)外，表格里每所學(xué)校后面還細(xì)致標(biāo)出了各種額外的考核要求,，比如不動(dòng)產(chǎn)證登記時(shí)間,、租賃材料備案時(shí)間、社保月數(shù),、學(xué)區(qū)戶(hù)籍遷入時(shí)間等等,。
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研究后的結(jié)果讓李夢(mèng)有些受挫?！安⒉皇亲獾胶玫膶W(xué)位房就能上好的學(xué)校,。如果是買(mǎi)房，基礎(chǔ)分達(dá)到100分,，可以申請(qǐng)最好的第一類(lèi)學(xué)校,；而租房的深戶(hù)基礎(chǔ)分則在70到75之間，要保證錄取,，只能申報(bào)第六類(lèi)學(xué)校,。”
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李夢(mèng)認(rèn)為小學(xué)生涯會(huì)影響孩子學(xué)習(xí)習(xí)慣的養(yǎng)成,，選一所優(yōu)質(zhì)小學(xué)非常重要,。但現(xiàn)實(shí)是，她必須降低預(yù)期,。新政出臺(tái)后的一周,，她依然奔波于各種房屋信息中。根據(jù)“居住加分”政策,，提供房屋租賃憑證的,，按房屋租賃憑證備案時(shí)間加分，每滿(mǎn)一個(gè)月加0.05分,。
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“目前很多剛需不能買(mǎi)房,，租房人數(shù)上升,，租金上漲是難免的?！币?yàn)樽夥可婕皩W(xué)位鎖定,，很多業(yè)主會(huì)額外收取一筆“學(xué)位占用費(fèi)”，李夢(mèng)從中介處了解到,，往年的行情通常在0到1.8萬(wàn)元不等,。然而，她在7月19日看上的一套房子,，房東直接開(kāi)出了4萬(wàn)的高價(jià),。截至7月25日，李夢(mèng)依然沒(méi)能租到合適的帶學(xué)位的房子,，她和丈夫決定先租間房住下,，下半年再找，“肯定是要搬上一到兩次家了,?！?/p>
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如今，李夢(mèng)五歲的孩子還留在山東,，由親戚幫忙照看,。買(mǎi)房結(jié)束分居的計(jì)劃擱淺，她覺(jué)得“對(duì)不起孩子,，我們?yōu)榱俗约旱墓ぷ?，影響孩子小學(xué)前三年的教育，甚至必須異地”,。
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和李夢(mèng)一樣,，方晨也將自己歸為被政策“誤傷”的“剛需人群”，她是十幾年的“老深戶(hù)”了,。
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方晨來(lái)自東北,，2006年到深圳大學(xué)讀書(shū)，戶(hù)口同時(shí)遷入深圳,，畢業(yè)后留深工作,。丈夫馮興與她情況相同。2016年,，馮興被公司調(diào)回杭州總部,，同在一家公司的方晨陪同調(diào)職。2019年8月,，二人結(jié)束調(diào)遣,，返回深圳。期間三年,，方晨和馮興的社保都落在杭州,。
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2020年6月,，因?yàn)楣景嶂聊仙絽^(qū)，考慮到通勤來(lái)回四小時(shí),，以及孩子上幼兒園的學(xué)位問(wèn)題,，夫妻倆決定賣(mài)掉2012年在深圳鹽田區(qū)購(gòu)入的一套新房，在南山區(qū)置換一套小戶(hù)型二手房,。7月8日,，房子以近500萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出，二人開(kāi)始馬不停蹄地選房,。方晨計(jì)劃8日（周三）賣(mài)完房,，最好周末就能把買(mǎi)房合同簽了?？蛇^(guò)程的坎坷超出了她的想象,。
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“小戶(hù)型的房子本就緊缺，稍微好點(diǎn)的,，大家都想拿下,。我們的預(yù)算只有750萬(wàn)，后來(lái)被逼著上調(diào)到900萬(wàn),。可即便這樣,，最后也沒(méi)買(mǎi)到,。南山、寶安的業(yè)主大都心態(tài)高,，他看你想買(mǎi)就反價(jià),，要么就是約好了談價(jià)，臨時(shí)爽約,?！狈匠拷榻B。
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新政出臺(tái)前一周,，方晨已被連續(xù)爽約三次,。最近一次就發(fā)生在7月14日晚上。原本約好當(dāng)天下班后敲定合同,、支付定金,，結(jié)果他們夫妻卻等來(lái)了業(yè)主爽約的電話(huà)。兩人不想放棄,，待到晚上10點(diǎn)多,，又選中了一套房子。因?yàn)闃I(yè)主是名巡警,，在值班,，約談推到次日,。到了7月15日，他們沒(méi)等到業(yè)主,，卻等來(lái)了限購(gòu)政策,。
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微信公眾號(hào)“深圳住建頭條”7月17日發(fā)布“熱點(diǎn)問(wèn)題解答”，明確了“深戶(hù)已繳3年以上社保,，因工作調(diào)動(dòng)等原因?qū)е律绫嗬U,，不能買(mǎi)房”。方晨今年買(mǎi)房的希望徹底“涼涼”,。這些天,，除了抓緊時(shí)間彌補(bǔ)之前因?yàn)橘u(mài)房、看房請(qǐng)假而耽誤的工作,，夫妻倆當(dāng)務(wù)之急是先租個(gè)房子,，把一家老小安頓下來(lái)。
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“計(jì)劃好的生活全被打亂了,。下個(gè)月從房子里搬出來(lái),，我們就沒(méi)有紅本（房產(chǎn)證），變成了租客,，也不知道會(huì)租在哪個(gè)區(qū),，居住地更換會(huì)影響孩子入學(xué)的積分?！狈匠坑X(jué)得自己目前處境很尷尬,，“十幾年的深戶(hù)，賣(mài)了深圳唯一的房子準(zhǔn)備置換,，然后突然失去了買(mǎi)房資格,。等到兩年后社保滿(mǎn)三年，現(xiàn)在賣(mài)房的錢(qián)還能買(mǎi)到什么樣的房子呢,？”
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政策出臺(tái)后,，方晨夫婦也曾考慮過(guò)換個(gè)城市，比如回杭州,，那里房?jī)r(jià)比深圳低,，今年9月之前兩人的社保繳納記錄也符合當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)條件。然而,，除了工作調(diào)動(dòng)不便,，他們還是喜歡深圳，“我們?cè)谏钲谏钸@么多年,，讀書(shū)成家都在這,。這邊的氣候、城市發(fā)展都比內(nèi)地強(qiáng)太多,?！?/p>
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雖然才來(lái)深圳不久,，但和方晨一樣，李夢(mèng)也喜歡這座城市,?！拔也缓蠡趤?lái)深圳，我覺(jué)得這是適合我們90后奮斗的地方,。很多新落戶(hù)深圳的人,，都是為了工作和理想而來(lái)，希望工作和家庭能夠齊頭并進(jìn),，不是失衡發(fā)展,，面臨資產(chǎn)和家庭教育的雙重制約?！?/p>
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“被倒逼的調(diào)控”
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在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái),，深圳此次調(diào)控打壓的是投機(jī)炒作，對(duì)合理的住房消費(fèi),、長(zhǎng)期投資需求是支持和保護(hù)的,，但任何公共政策它都有外部性，“誤傷”無(wú)法避免,，也很難判定,，“因?yàn)樵谏钲冢瑳](méi)有絕對(duì)意義上的‘剛需’,，多少都帶有投資屬性,。”
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不過(guò),，李宇嘉7月17日發(fā)表的《深圳樓市調(diào)控，本不必下猛藥》一文里,，也對(duì)政策提出了疑問(wèn)——“這次調(diào)控是不是不用這么大動(dòng)靜,，是不是本來(lái)可以避免，或者更早一點(diǎn)出臺(tái)調(diào)控,？”
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他認(rèn)為,，2019年以來(lái)曾經(jīng)有三次時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果能提前以“1年落戶(hù)+1年社?！边@樣較為緩和的政策對(duì)沖,，或許可以避免出現(xiàn)2020年5到6月深圳樓市“失控”的局面。
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李宇嘉向本刊稱(chēng),，調(diào)控政策何時(shí)出臺(tái)背后是相關(guān)部門(mén)“兩害相權(quán)取其輕”,，“之前沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控，是因?yàn)楸状笥诶?，后?lái)再不調(diào)控,，炒作的泡沫就更夸張了,，所以是利大于弊?！彼麑ⅰ?·15新政”形容為“被倒逼的調(diào)控”,，政策到了不得不出的時(shí)刻。
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一方面,，房?jī)r(jià)漲得太快,。2019年底，得益于取消豪宅稅,，以及深圳粵港澳大灣區(qū),、先行示范區(qū)建設(shè)等利好政策的影響，深圳二手房均價(jià)時(shí)隔四年再度超越北京,，重回全國(guó)首位,。2020年上半年，雖然受疫情持續(xù)沖擊,，但基于貨幣發(fā)毛（貨幣貶值）和對(duì)政策松綁的預(yù)期,，深圳樓市開(kāi)始出現(xiàn)“魔幻般上漲”。
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“上半年收尾的6月份,，從過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)來(lái)看,，深圳二手住宅成交套數(shù)為10594套，環(huán)比上升23.9%,，成交面積為90.6萬(wàn)平方米,，環(huán)比上升28.0%。而這個(gè)成交量是2016年4月以來(lái)的最高峰,。上次‘破萬(wàn)套’,，還是2016年3月，那是近10年來(lái)深圳樓市最火爆的時(shí)期,?！崩钣罴谓榻B，3月以來(lái),，新房市場(chǎng)也頻頻出現(xiàn)“日光”,、“秒光”的現(xiàn)象。
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市場(chǎng)的火熱同樣體現(xiàn)在成交價(jià)上,。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的《2020年上半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜》數(shù)據(jù),，深圳6月二手房均價(jià)達(dá)到74929元，相比去年年底上漲14.37%,，位居全國(guó)漲幅榜次席,，二手房均價(jià)分別超出北京20%、上海36%，是廣州的2.09倍,。如果從2019年“雙11”算起,，部分熱門(mén)區(qū)域的房屋（特別是光明、南山,、福田,、寶安中心區(qū)的學(xué)位房）價(jià)格上漲幅度甚至達(dá)到60%到100%。
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在李宇嘉看來(lái),，政策出臺(tái)的另一個(gè)原因是投機(jī)炒作泛濫,，已經(jīng)觸碰到了“房住不炒”的底線(xiàn)，比如暴力拉升,、集體護(hù)盤(pán),、假結(jié)婚、假離婚,，過(guò)橋貸,、經(jīng)營(yíng)貸等操作屢見(jiàn)不鮮。
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“這樣上漲是受不了的,，可不斷還有人接盤(pán),，我們都覺(jué)得危險(xiǎn)?！辟Y深房產(chǎn)投資顧問(wèn)Cody 2009年來(lái)到深圳,，已在房地產(chǎn)行業(yè)浸淫十幾年。7月14日,，他的同事就見(jiàn)證了一樁“典型”案例,。
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當(dāng)晚，客戶(hù)和業(yè)主原本約定就一套市場(chǎng)價(jià)1950萬(wàn)左右的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格磋商,，談到2000萬(wàn)時(shí),，業(yè)主同意成交。但在簽合同之前,，受小區(qū)其他業(yè)主抱團(tuán)抬價(jià)的提議影響,，業(yè)主臨時(shí)反價(jià)，再漲200萬(wàn),。客戶(hù)不同意,，一拍兩散,。
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“15號(hào)政策一出，雙方都陷入了被動(dòng)局面,。原本客戶(hù)想去辦假離婚,，把首付從五成降到三成，但現(xiàn)在新政（夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的,，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算,；家庭有1套買(mǎi)普通住宅首付70%，非普通住宅80%）出臺(tái),，他們家里還有房,，離婚與否，首付都被拉到了80%,，再算上增值稅,，就換不起了。業(yè)主那邊,，政策出臺(tái)后,，接盤(pán)群體減少，增值稅抬高,，之前的高價(jià)也無(wú)可能,。”Cody回憶,。
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在Cody看來(lái),，這種現(xiàn)象在深圳并不少見(jiàn)，而且并非今年的特殊現(xiàn)象,?！斑@一次的政策可以看作是為之前的政策漏洞打上補(bǔ)丁。目前,，市場(chǎng)還普遍處于觀望狀態(tài),。”
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“至少短期內(nèi),，7·15新政能把戶(hù)籍炒房控制住,。這劑猛藥下去，樓市穩(wěn)定住了,，但也要防止下跌,，穩(wěn)字當(dāng)頭也是樓市的調(diào)控目標(biāo)，這將考驗(yàn)下半年深圳的政策,?！?李宇嘉說(shuō)。
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據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì),，“7·15新政”調(diào)控影響將分兩階段梯次顯現(xiàn)：第一階段為政策劇烈反應(yīng)期,，即成交量在短時(shí)間內(nèi)將會(huì)大幅度下跌，同時(shí)中介帶看量也會(huì)明顯下滑,；第二階段為政策消化期,，即一般自新政發(fā)布起2-6個(gè)月,，其效應(yīng)方逐步在房地產(chǎn)價(jià)格上體現(xiàn)?！?·15新政”的影響力將在今年國(guó)慶后才會(huì)完整顯現(xiàn),。
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本刊記者曾于7月22日聯(lián)系深圳市住建局，但工作人員表示,，相關(guān)細(xì)則還在逐步完善中,，暫不方便接受采訪(fǎng)。
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深圳難題
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2019年,，深圳市原市委常委,、副市長(zhǎng)張思平在《深圳住房制度改革和房?jī)r(jià)調(diào)控》（下稱(chēng)《調(diào)控》）一文中曾提出，“房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來(lái)說(shuō),，是把‘雙刃劍’,。”
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一方面,，房地產(chǎn)不僅是GDP的重要組成部分,，也成為地方財(cái)政收入和保障政府正常運(yùn)作的重要來(lái)源，對(duì)于提升城市建設(shè)和管理水平,、提高城市居民住宅及生活水平等發(fā)揮了重要作用,。但另一方面，深圳的房?jī)r(jià)失控和短期暴漲不僅會(huì)引發(fā)民眾不滿(mǎn),，帶領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲,，也可能帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫，提高金融等領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。
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李宇嘉認(rèn)為,，深圳房?jī)r(jià)從2019年下半年到2020年上半年的暴漲，跟上一輪暴漲（2015年至2016年）背后的邏輯相似,，“都是貨幣寬松,，加上杠桿被用到了極致?！?/p>
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據(jù)張思平在《調(diào)控》一文中對(duì)2015年下半年到2016年下半年深圳房?jī)r(jià)失控的描述,，那個(gè)階段，“深圳每平方米價(jià)格實(shí)現(xiàn)了‘萬(wàn)元三級(jí)跳’,，即從每平方米20000元以上達(dá)到了每平方米50000元以上,。”
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據(jù)張思平回憶,，2014年開(kāi)始,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了增長(zhǎng)速度下滑的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容,。不過(guò),，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在供大于求、庫(kù)存嚴(yán)重的問(wèn)題,，反而是需求旺盛,，供應(yīng)不足，房地產(chǎn)投機(jī),、投資現(xiàn)象嚴(yán)重,。然而，當(dāng)時(shí)深圳市在貫徹國(guó)家政策的過(guò)程中,，沒(méi)有考慮本地實(shí)情,，而是照搬了國(guó)家放松房地產(chǎn)調(diào)控的去庫(kù)存政策，從金融信貸,、購(gòu)房限制等方面,，全面放開(kāi)了對(duì)需求側(cè)的調(diào)控措施，鼓勵(lì)市民積極購(gòu)房,。加上2015年上半年全國(guó)股票市場(chǎng)火爆,，相當(dāng)一部分股票市場(chǎng)的盈利被注入房地產(chǎn)市場(chǎng)。深圳樓市進(jìn)入瘋狂失控時(shí)期,。
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“直到2016年10月4日,，深圳市才按照國(guó)家統(tǒng)一部署，實(shí)行各城市差別化的調(diào)控政策,，出臺(tái)了‘深八條’,，實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)行整頓,，依靠行政審批房地產(chǎn)商品售賣(mài)價(jià)格等手段,，強(qiáng)行壓住了深圳房?jī)r(jià)迅猛上漲的勢(shì)頭?！睆?jiān)凇墩{(diào)控》一文里寫(xiě)道,。
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“相比上一輪暴漲，過(guò)去幾年來(lái)深圳的城市地位發(fā)生了顯著的變化,，各種新推出的規(guī)劃也更容易被炒作,。” 李宇嘉認(rèn)為調(diào)控本質(zhì)上是短期的權(quán)宜之計(jì),，“盡管7·15的力度很大,，但樓市基本面并未改變，比如供地偏少,、有效供應(yīng)不足,、貨幣充裕等等?！?/p>
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深圳供需兩端的矛盾凸顯,，也讓調(diào)控的難度大幅提高,。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2017年北京,、上海,、廣州、深圳的城市面積分別約為16410平方千米,、6340平方千米,、7433.93平方千米、1996.85平方千米,，而人口面積則分別為1664人/平方千米,、4765人/平方千米、1950人/平方千米,、6274人/平方千米,。
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李宇嘉認(rèn)為，一方面,，深圳自設(shè)立特區(qū)以來(lái),，一直推崇開(kāi)放和包容，“孔雀東南飛”,，鼓勵(lì)外地人來(lái)深創(chuàng)業(yè),，分享城市紅利（包括買(mǎi)房），入戶(hù)門(mén)檻在一線(xiàn)城市里最低,，背后有其歷史沿革和與眾不同的城市定位,；另一方面，深圳的城市體量太小,，經(jīng)濟(jì)空間受限,，加上創(chuàng)業(yè)型城市提倡冒險(xiǎn)精神，法無(wú)禁止即可為,，也加重了樓市的復(fù)雜性,。
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從經(jīng)濟(jì)特區(qū)到中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，未來(lái),，深圳將承擔(dān)更多的重大發(fā)展任務(wù),，如何穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，這座城市還有很多路要走,。
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（應(yīng)采訪(fǎng)對(duì)象要求,，文中小王、李夢(mèng),、艾米,、林玲,、方晨、楊習(xí),、馮興均為化名）
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